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《浙江财经大学》 2018年
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封闭与开放视角下的房地产价格影响因素研究

吴丹婷  
【摘要】:从1998年住房改革开始,房地产市场就蓬勃发展,逐渐成为国民经济的支柱产业,为中国经济的高速增长做出了非常重要的贡献。近年来,为了保持房地产市场的健康发展,国家采取了多项政策措施。例如,调整住房结构、控制开发建设成本从而抑制房地产价格上涨过快的“国八条”;确定了完善稳定房价工作责任制度、增加普通商品住房以及用地供应、加强市场监管等5项措施的“新国五条”;除此之外,国家还出台了一系列抑制市场投机行为的调控政策以求防止市场过热、房地产价格过高。虽然这些政策取得了一定的效果,但总体而言目前我国房地产市场的价格依然偏高。房地产属于资金密集型行业,资金对其的影响不容忽视。其消费品、投资品的双重属性以及高投入、高收益的特性会吸引大量的资金涌入,行业占用大量资金不可避免的会带来信贷风险,推高杠杆。因此,研究房地产企业杠杆率、住户杠杆率以及社会货币信贷总量对房地产价格的影响机制以及作用效果对调控房地产市场,建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制尤为重要。基于此,本文首先采用协整检验、状态空间模型以及马尔科夫区制转换向量自回归模型分析与房地产市场紧密相关的房地产企业杠杆率、住户杠杆率以及社会货币信贷总量对房地产价格的影响。其次,关注到2016年人民币汇率与国内资产价格的严重背离,进一步引入汇率、短期资本流动等因素研究其对房地产价格变动的作用效果,并且运用时变参数向量自回归模型分析了各个因素对房地产价格影响的时变特征与结构性变动。由此,本文得出了以下结论:第一,与房地产市场密切相关的房地产企业杠杆率、住户杠杆率以及社会货币信贷总量与房地产价格之间存在一定的关系,三者的上升均能推动房地产价格的上涨。并且,相对于房地产企业杠杆率来说,一直上升的住户杠杆率对房地产价格的影响较大且比较稳定。两个杠杆率与社会货币信贷总量之间还存在互动关系,杠杆率的提升能促进社会货币信贷总量对房地产价格的影响。除此之外,基于状态空间模型以及马尔科夫区制转换向量自回归模型,本文还发现房地产企业杠杆率、住户杠杆率、社会货币信贷总量以及两个杠杆率与社会货币信贷总量的交互效应对于房地产价格在不同的时点有不同的作用效果。第二,汇率在通过流动性效应、财富效应、预期效应对房地产价格产生正向影响的同时还会增强短期资本流动对房地产价格的作用效果。并且,汇率以及其他相关因素冲击对房地产价格的影响效果存在时变特征,不仅短、中、长期的冲击响应效果不同,而且各因素冲击在不同经济环境(时点)下的作用效果也存在时变性。由方差分解结果可知,汇率对房地产价格的直接作用效果甚为微弱,但会通过引起短期资本流动等因素的变动间接影响房地产价格,其间接影响不容忽视。第三,房地产价格的影响因素众多,在不同的经济条件下,引发其变动的原因并不相同。近年来房地产价格飙升的主要原因是国内货币超发,杠杆率上升,市场流动性泛滥。汇率以及短期资本流动因素对房地产价格确实存在着一定的影响,但并不是房地产价格波动的决定性因素。
【学位授予单位】:浙江财经大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2018
【分类号】:F299.23

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