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《首都经济贸易大学》 2003年
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我国房地产泡沫的理论与实证分析

赵永芳  
【摘要】: 房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段,容易出现的一种经济现象。一旦发生,将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。我国房地产业已进入快速发展时期,防范警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。 本文在借鉴国内外理论研究的基础上,引用最新的统计数据,运用定性与定量相结合的方法,对我国1997-2001年房地产业运行中是否存在泡沫进行分析评判,旨在找出目前我国可能引发房地产泡沫的因素,并对这些因素加以分析,最后在此基础上提出预防房地产泡沫的对策建议。 本文共分四个部分: 第一章:首先明确了与房地产泡沫相关联的泡沫、经济泡沫、泡沫经济的概念、内涵以及他们之间的区别与联系,在此基础上界定出房地产泡沫的定义:房地产泡沫是指房地产价格脱离市场基础价值的持续不断的上扬。 分析了房地产泡沫产生的内在促发因素(土地价格的特殊构成、房地产市场中特殊的供求曲线、房地产业与金融业特殊的供求关系)与外在促发因素(包括市场因素:预期过高、投机过度、非理性行为、道德风险及其他原因与非市场因素:政府失败与权力寻租)。接下来分析了房地产泡沫发生时的现象与特征,并选定出量化评判我国是否存在房地产泡沫的三个指标(房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房地产价格增长率/GDP增长率、房价/家庭年平均增长率)。最后明确房地产业与泡沫经济的关系,房地产业不等同于泡沫经济。 第二章:分析了我国海南省和广西北海市发生的房地产泡沫的特征及成因。特征有:地产价格暴涨暴跌;地产价格暴涨暴跌;商品房大量积压空置;土地闲置问题严重;盲目预期,狂热跟风,房地产业投机过度等。成因有:土地投机,中国房地产泡沫形成的直接原因;政府失败,中国房地产泡沫形成的主要原因;权力寻租,中国房地产泡沫形成的推动原因;道德风险,中国房地产泡沫形成的催化剂。 第三章:从房地产的生产、交易和消费三个方面来研究目前我国房地产业的运行特征,并与理论部分房地产泡沫的特征进行比较,同时还将用评判房地产泡沫的三个指标:(1)房地产贷款增长率/贷款总额增长率;(2)房地产价格增长率/GDP增长率;(3)房价/家庭年平均收入,来衡量判断我国的房地产业,与国际标准比较。通过分析得出结论:此阶段我国房地产业的大部分特征没有出现房地产泡沫的特征,但是存在诱发房地产泡沫产生的因素:群体预期高、房地产业对银行业依赖程度大、银行及房地产企业代理人在投资时存在道德风险、政府部门在土地供应方面存在问题。 第四章:前一章节分析了我国房地产业目存在的问题,这些问题有的已经引起相关政府部门高度重视并已出台相应的政策措施;有的还待于解决。本章将对于已经出台的政策措施进行评价并在此基础上提出预防房地产泡沫的对策建议。开征土地财产税抑制土地投机与闲置;正确评估房地产抵押价值,减少金融机构风险;加快房地产企业的制度改革,实施股票期权激励制度消除经理层的道德风险;建立完善独立的经济预警系统、公开无偿的信息服务平台,合理引导公众投资;加强政务公开、完善土地招投标制度以减少房地产泡沫的非市场方面的诱因;最后还提了其它的一些建议。
【学位授予单位】:首都经济贸易大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2003
【分类号】:F293.3

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