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城市土地经营问题探讨

卫勇  
【摘要】: 我国城市土地使用制度改革的历程同时也是对城市土地再认识及认识逐步深化的过程,从否认城市土地具有商品的属性,进而否认地租的存在;到承认城市土地是一种特殊的商品,具有价格;再到认识到城市土地具有资产的特性。下一步改革会遇到的问题是如何充分实现城市土地资产价值。所以,城市土地经营是城市土地使用制度改革的必然要求。同时,在我国城市社会经济发展中,也遇到如何建立起城市基础设施投资与城市土地增值之间内在的投资补偿机制的问题,以实现城市建设资金的良性循环,保障城市的可持续发展。本文正是从城市土地经营的角度对上述两个问题进行探讨,以求找到解决问题的途径。 本文探讨的城市土地经营是从城市政府的视角,以城市规划区内的土地开发和城市土地一级市场为对象展开论述。 本文首先比较分析了市场机制与计划机制在配置土地资源中的不同效果,指出市场机制在配置土地资源有效的同时也存在着“市场失灵”,以说明政府在城市土地经营中应有的作用。根据国际贸易理论,探讨了城市发展应以城市原有资源为依托,才能在市场竞争中获取比较优势,促进城市的发展,这是城市土地资产价值实现的基础。结合我国城市发展的实际水平,根据区域经济不平衡发展理论,探讨了城市发展中土地开发的时序问题。对我国目前城市土地使用现状进行了深入的分析,根据现代寻租理论,探讨了“双轨制”存在的弊端;从我国增量土地与存量土地的相互关系出发,指出城市发展中的耕地占补平衡政策应因地制宜,不能采用“一刀切”的做法,并指出在提高城市土地集约利用的同时应防止城市土地的过度开发等问题。对我国部分城市尝试的城市土地经营的制度模式——土地收购储备制度进行了归纳和总结,并从法律依据、垄断土地一级市场概念的内涵和政府直接垄断土地开发等几个角度探讨了其中存在的问题。根据公共选择理论和X—无效率理论,对政府直接垄断土地开发的低效率及其影响进行了剖析。最后,指出以土地有形交易市场为平台,采用集中统一的城市土地供给模式是消除目前土地供给制度中各种弊端的有效形式,并从新制度经济学理论出发,指出在法律上界定城市土地开发权是目前提高城市土地开发效率的前提。 本文对城市土地经营的探讨,具体由以下六章构成: 第一章城市土地经营概述,从城市土地经营的对象、主体、目标及实现目标的方式等几个方面,对城市土地经营的内涵给出了明确的定义。并对城市土地经营问题的提出进行 了探讨。 第二章城市土地经营机制的选择,以帕累托最优作为城市土地资源配置的标准,对计 划机制和市场机制在资源配置中的不同效果进行比较。并针对城市土地的特性,探讨了政 府与市场在城市土地经营中的不同地位和作用。 第三章城市土地经营与城市发展,从城市土地经营与城市发展的关系出发,结合我国 城市发展的实际水平,指出城市土地经营应坚持以原有城市资源为依托,有重点、分阶段 建设的经营原则。 第四章城市土地使用现状及存在的问题,从我国城市土地的利用现状,供给现状及增 量土地与存量士地的相互关系和矛盾等几个角度进行了深入的分析,并指出了存在的问题, 探讨城市土地使用制度改革和创新的发展方向。 第五章城市土地经营的实践及存在的问题,对当前我国部分城市建立的土地收购储备 制度模式进行了归纳和总结,并从法律依据、概念内涵和垄断开发等几个角度探讨了当前 土地收购储备制度中存在的各种问题及其影响。 第六章城市士地经营的模式,从城市土地的供给角度,提出了以城市土地有形交易市 场为平台的集中统一供给模式及相关的具体措施;从城市土地开发的角度,通过对各种开 发模式的比较,指出应首先在法律上界定城市士地开发权,并以招标、拍卖的方式在企业 之间配置城市土地开发权,采用以企业为主导的开发模式。


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