收藏本站
《四川省社会科学院》 2020年
收藏 | 手机打开
二维码
手机客户端打开本文

限购政策对房屋买卖合同效力及履行的影响

吴冷芸  
【摘要】:在房价过快上涨的背景下,国务院陆续出台了“国十条”“新国八条”等房产调控政策对房地产市场进行规范,之后各地方政府也相继出台了适用于其管辖范围内的房产调控政策。这些政策的出台导致许多房屋买卖当事人出现了不同程度的合同履行障碍。例如,有的购房者因购房资格受限或是不再具备购房资格而难以继续履行合同,有的购房者因首付款、房贷利率提高而出现资金上的履约困难,还有的购房者因无法获取银行贷款不得不要求解除购房合同等。本文主要针对限购政策,即对购房者的购房资格限制引发的房屋买卖合同纠纷进行研究,并以成都市司法实践为例,探讨成都市法院在处理此类纠纷时的裁判思路的合理与否并提出相应的改进建议。本文第一章为引言部分。在“研究问题”一节中,提出了拟探讨的主要问题是众多房产新政中的限购政策对房屋买卖合同效力及履行产生的影响,并结合成都市法院对该类案件的大体裁判思路进行了分析。但是无论在理论界还是实务界,对此类案件的处理一直存在争议,故在第二节“国内外研究现状评述”部分对现有的不同观点进行了整理归纳。最后,本章对该问题的研究背景、研究意义、研究方法做了简要阐述。第二章介绍了成都市近年来限购政策的出台背景及内容,并分析了限购政策出台对房屋买卖合同效力的影响,由于政策非法律,故该类合同不因违反限购政策而无效。同时本章还对该类合同于履行之中遇限购政策出台是否应当适用不可抗力原则、情势变更原则、法不溯及既往原则进行了逐一梳理,得出的结论认为,在适用法不溯及往原则判令合同继续履行的同时结合具体案件情况适用情势变更原则变更或解除合同,这样做比同时适用不可抗力原则解除合同更为合理。第三章通过对七个与成都市限购政策相关的房屋买卖合同纠纷典型案例进行分析,总结出了成都市法院现有的大致裁判思路为:“房屋买卖合同不因违反限购政策而无效,在限购政策出台前已经办理网签手续或确有证据证明房屋买卖合同签订于限购政策出台之前的,依法不溯及往原则判令房屋买卖合同继续履行,若不符合上述条件则以双方合同约定解除条款或不可抗力原则判令双方合同解除。”本章一方面对此裁判思路的合理性进行了分析,认为法不溯及既往原则的适用在最大程度上保护了当事人的信赖利益,而不可抗力原则能够主动适用且无程序上的限制,有利于提高司法效率。另一方面,本章提出了此种裁判思路所引发的问题。例如情势变更原则在审判实践中被架空;双方当事人或利用现有裁判思路的法律漏洞实施证据造假行为;个别案件在此裁判思路下判决结果有失公平。第四章主要针对上述司法实践中出现的问题提出了相应的改进建议。一是为情势变更原则在立法中的完善和司法中的适用提出了建设性的意见;二是希望法官在审理该类案件时,针对没有办理网签却有证据证明房屋买卖合同签订于限购政策出台之前的情况应当加大证据审查力度;三是提出在审理案件时,法官应当坚持具体问题具体分析,避免一刀切式的裁判思路给一方当事人的利益造成过度损害,产生利益失衡的后果。总体而言,本文首先对限购政策的属性,以及其对房屋买卖合同效力和履行的影响进行了理论上的分析。一方面,本文认为限购政策属于政策的一种,与其相违背并不会导致房屋买卖合同无效;另一方面,本文认为,依据法不溯及往原则判令合同继续履行的同时结合具体案件情况适用情势变更原则变更或解除合同,这样做比同时适用不可抗力原则解除合同更为合理。其次,本文结合成都市因限购政策引发的房屋买卖合同纠纷案例,总结出了成都市法院目前对该类案件的大体裁判思路,在对此裁判思路进行合理性分析的基础上指出了其存在的问题:情势变更原则在实践中被架空、引发证据造假行为、个别案件裁判有失公平。最后,本文针对上述问题提出了完善措施和建议:一是为情势变更原则在立法中的完善和司法中的适用提出了建设性的意见;二是应加大证据审查力度;三是应坚持具体问题具体分析,避免一刀切式的裁判思路给一方当事人的利益造成过度损害。
【学位授予单位】:

知网文化
【相似文献】
中国期刊全文数据库 前17条
1 赵卉;;为抵债而签订房屋买卖合同属债的更改[J];人民司法;2019年32期
2 李红;张羽秦;;重大公共卫生事件下房屋买卖合同履行的法律分析——基于“非典”疫情司法判例的启示[J];法制博览;2020年19期
3 徐苏明;煮熟的鸭子缘何飞了?──关于无效房屋买卖合同的话题[J];北京物价;1998年Z1期
4 陈莹;;限贷政策对房屋买卖合同履行的影响[J];法制与社会;2017年06期
5 李婷;;农村房屋买卖合同效力问题研究[J];法制与社会;2013年04期
6 ;购买房屋没办理过户 房子被查封如何维权[J];广西质量监督导报;2019年07期
7 宋庆芳;;担保型房屋买卖合同行为性质探析[J];法制与社会;2019年32期
8 刘成;;情势变更原则在房屋买卖合同中的适用分析[J];法制博览;2016年34期
9 周健;王宇;;农村房屋买卖合同的效力检讨[J];法制博览;2017年11期
10 雷苗苗;;我国农村房屋买卖合同的效力问题分析[J];天水师范学院学报;2016年02期
11 郝杰;;浅论房屋买卖合同生效的条件[J];中外企业家;2015年07期
12 李国际;刘江一;;试析农村房屋买卖合同的效力[J];三峡大学学报(人文社会科学版);2015年06期
13 周長鹏;;没有房产证,房屋买卖合同是否有效[J];金桥;2018年07期
14 李东;;买房被新政搅黄了,怎么办?[J];婚姻与家庭(社会纪实);2016年12期
15 杨学友;;售房人去世子女不配合过户怎办?[J];中国老年;2016年07期
16 ;子女能代父母签名买卖房屋吗[J];伴侣;2017年06期
17 ;房子没买成,“中介费”能退吗?[J];法律与生活;2017年15期
中国重要会议论文全文数据库 前9条
1 孟山;;房屋买卖合同中的层高问题探析[A];中国民商法实务论坛论文集[C];2005年
2 徐英华;;农村房屋买卖合同的效力[A];规划·规范·规则——第六届中国律师论坛优秀论文集[C];2006年
3 ;签署购房合同的两点提示[A];中国房地产估价与经纪2009年第6期(总第79期)[C];2009年
4 ;房地产经纪行业违法违规典型案例通报[A];中国房地产估价与经纪2007年第1期(总第62期)[C];2006年
5 蔡萍;王登辉;;从典型案例看非真实的意思表示[A];当代法学论坛(2011年第2辑)[C];2011年
6 蒋浩;;情势变更原则及其法律适用——以国际金融危机为背景[A];当代法学论坛(二○一○年第2辑)[C];2010年
7 刘骥荣;陈琳;;情势变更原则适用的合理性分析——基于重新协商义务为方向[A];法院改革与民商事审判问题研究——全国法院第29届学术讨论会获奖论文集(下)[C];2018年
8 钱锦宇;赵海怡;;情势变更原则的理论反思及经济学视角的分析[A];《制度经济学研究》第五辑[C];2004年
9 王永贞;王毓爽;;浅议房企破产案件中“以房抵债”问题[A];第十二届“中部崛起法治论坛”论文汇编集[C];2019年
中国重要报纸全文数据库 前10条
1 肖钧;房屋买卖合同之风险规避[N];江苏法制报;2013年
2 ;房屋买卖合同不因还未办理产权过户登记而无效[N];人民法院报;2002年
3 北京市海淀区人民法院法官 陆金伟;借钱“被卖房”,房屋买卖合同撤销[N];中国妇女报;2018年
4 高韩;房屋买卖合同中的法律问题[N];中国质量报;2013年
5 管爱军 卢万成;无效农村房屋买卖合同的处理原则[N];江苏经济报;2011年
6 本报记者 詹燕;只签“楼宇认购书” 不签“房屋买卖合同”[N];贵阳日报;2010年
7 薛开海;购买农村房屋买卖合同无效[N];三明日报;2009年
8 四川省律师协会房地产与建设工程专业委员会委员、四川省房地产与建设工程专业律师、四川高扬律师事务所常务副主任、高级合伙人 张洪;房屋买卖合同中价款争议应受“自认规则”约束[N];中国商报;2020年
9 安徽省铜陵市中级人民法院 黄冬松;法院依法认定该房屋买卖合同有效[N];中国商报;2018年
10 记者 张婧 通讯员 王益民;地区房屋买卖合同网签备案10万余件[N];阿克苏日报(汉);2019年
中国硕士学位论文全文数据库 前10条
1 吴冷芸;限购政策对房屋买卖合同效力及履行的影响[D];四川省社会科学院;2020年
2 陆云婷;试析房屋买卖合同中信赖利益的相关问题[D];广东外语外贸大学;2016年
3 林子量;担保型以房抵债的认定及其裁判对策[D];西南政法大学;2019年
4 张娟;借名买房行为的法律适用问题研究[D];西南政法大学;2019年
5 杨衡波;农村房合纠纷案例评析[D];湖南大学;2019年
6 何涛;房屋买卖合同中出卖人信息披露义务研究[D];广东财经大学;2019年
7 马从海;担保性房屋买卖合同研究[D];南京师范大学;2019年
8 傅蕾艳;民间借贷中房屋买卖合同法律问题研究[D];青岛大学;2019年
9 王耘;浅析担保型房屋买卖合同[D];华东政法大学;2018年
10 王婷婷;借名购房的法律问题研究[D];山东科技大学;2018年
中国知网广告投放
 快捷付款方式  订购知网充值卡  订购热线  帮助中心
  • 400-819-9993
  • 010-62982499
  • 010-62783978