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城市轨道交通与周边房地产价值关系研究

郑捷奋  
【摘要】:城市轨道交通(URRT)是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的大容量城市客运交通方式。由于大城市普遍存在交通拥挤、环境污染和土地资源短缺等问题,大力发展URRT,被广泛认为是解决这些矛盾和问题的有效途径。然而,我国URRT的发展普遍面临着建设资金短缺、营运收支难以平衡等难题。与此同时,URRT发展给站点周边(以下简称周边)房地产带来的增值效益,却被其所有者和使用者所独享,并没有为URRT的可持续发展做出贡献。因此,定量分析URRT发展对周边房地产价值的影响、建立URRT发展与周边土地利用的协调互补关系,具有重要的理论意义和应用价值。 论文首先在总结国内外相关领域研究成果的基础上,分析了URRT的特性和房地产价值影响因素,以及URRT促进周边房地产增值的机理,概要总结了我国URRT建设运营的现状与问题以及可资借鉴的国际经验。 论文接着研究了定量分析URRT对周边房地产价值影响程度的计量经济学模型。在比较现有的交通成本模型(TCM)、特征价格模型(HPM)和支出系统需求函数综合模型(LESHM)等对解决本研究课题的适用性和有效性的基础上,选定了HPM作为论文研究的基础模型,并提出了改进的HPM模型,即消费支出特征价格模型(ESHPM)和变参数消费支出特征价格模型(VCHPM)。 作为研究工作的重点,论文结合深圳市地铁一期建设与周边居住、商业和办公三类房地产相关数据,对URRT与周边房地产价值的关系进行了实证分析,并对HPM、ESHPM和VCHPM进行了模型检验。结果表明:(1)HPM和ESHPM均能成功分析URRT与周边房地产价值的关系,HPM存在高估现象,ESHPM结果的准确性相对较高。(2)VCHPM能成功分析URRT与居住房地产价值的关系,但不能有效分析URRT与商业、办公房地产价值的关系。(3)深圳地铁一期建设对周边半径500m范围内的房地产价值具有显著影响,对居住、商业和办公房地产增值的影响程度分别为16.95%、14.70%和10.11%。(4)对地铁周边半径300m范围内房地产增值的影响尤其显著,居住、商业和办公房地产增值的影响程度分别为30.62%、26.47%和20.43%。(5)深圳地铁一期建设为周边房地产带来的增值效益为335.36亿元,是地铁一期总投资115亿元的2.916倍。 论文最后根据前述研究成果,以深圳市为例,提出了促进我国URRT与周边土地综合开发的措施与政策建议。


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