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城市轨道交通“地铁+物业”商业开发模式研究

杨帆  
【摘要】:随着我国内地城市化发展进程的不断推进,居民出行困难以及城区发展不协调的问题非常突出,地铁线路的开发无疑是疏导城市交通,促进城市土地的集约化发展的有效手段。目前,城市地铁开发存在周期长、耗资大等问题,政府面临巨大的财政压力。通过查阅国内外相关资料显示“地铁+物业”模式能够有效的将TOD理念应用于城市轨道开发之中,结合城市土地的规划和发展,为城市提供有效的轨道交通解决方案,一方面可以减轻政府的财政压力,另一方面也可以起到改善城市土地开发结构、疏导主城区人口以及促进城市经济发展的作用。本文从港铁公司“地铁+物业”模式的有效性研究出发,对其合理性和成功原因进行深入分析,并对其在我国内地城市应用可能存在的瓶颈进行梳理,旨在寻找一种适合我国内地城市发展现状的能够与我国内地城市轨道开发有效结合的地铁开发模式,以提升我国内地城市轨道交通的开发效率。本文创新的提出应采用“域”状轨道交通开发模式,其更适合我国内地城市现实情况,应该将周边土地的商业开发和地铁建设相结合,最大化的挖掘地铁对周边土地的价值带动效应,并与城市规划发展进行有机结合。经过对港铁“地铁+物业”模式的深入研究,同时对比了四条应用“地铁+物业”模式进行开发的地铁线路实施的效果差异,发现我国内地“地铁+物业”模式的应用大多从地铁站的点状经营出发,而开发效果最好的深圳6号线和佛山2号线,也只是从地铁沿线土地的“带状”开发着眼,存在客流的转化效果并不显著,地铁对于城市土地规划的带动效果不明显等问题。文章针对这种情况,提出以PPP融资模式为基础,TOD理念为指导思想,“地铁+物业”模式为有效手段的“域”状轨道交通开发策略。也就是将地地铁站500米辐射区域内的土地进行统一协调规划,合理进行商业布局和地产开发,有效转化客流,提高周边土地的增值,带动城市区域整体发展。本文将联动开发作为地方政府进行城市轨道交通建设的主要模式,提出PPP模式与周边土地价值利用相结合,具有一定的新意,同时,对于“地铁+物业”模式的本土化发展提供了有效的解决思路,为城市轨道交通的发展提供借鉴,具有很强的现实意义和理论价值。


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