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土地一级开发成本管理研究

赵世臣  
【摘要】:自从北京市国土资源和房屋管理局出台《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发做出了较为明确的规定以来,北京市土地一级开发走过了十年多历程,发展速度惊人,然而在发展中出现了一些问题,尤其近年来频频出现新单价“地王”消息,这一切加速了北京房价上涨,随着城市化进程的加快与耕地保护的矛盾日益突出,对土地一级开发提出了更高的要求,因此研究土地一级开发成本管理,探讨成本分析、成本控制对于政府及授权土地一级开发的企业尤为重要。 本文重点阐述土地一级开发成本管理中成本分析和控制,从土地一级开发成本管理的基本知识出发,结合笔者近几年在北京市从事土地一级开发项目跟踪审计工作经验分析了土地一级开发成本构成及特点,即拆迁补偿费、安置房建设费占成本比重大,对成本管理起着重要作用。并用实例分析了土地一级开发中发改委批复概算成本、土地上市交易前估算成本与实际成本往往产生较大差异,差异较大的成本主要为拆迁补偿费、安置房建设费,差异主要原因拆迁补偿费涉及民生利益且不可预测因素较多,安置房建设成本中二类费用政府干预性较多,这些较强的不可控因素造成成本管理较为困难。同时指出北京市土地一级开发存在政府与开发企业分配利润模式单一化,即开发企业获得开发利润仅依据开发成本总额为基数计算,比例为2%(政府自筹资金)或8%(开发企业自筹资金),往往造成开发企业变相加大成本,而政府部门在目前的考核机制下更注视上市交易的土地收入而忽视成本管理等主要问题,提出土地一级开发成本管理要进一步创新开发模式,改变单一计算体系,呼吁政府转变成本管理职能,公开拆迁信息,加强土地一级开发成本管理方面法律制度的建设。


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