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房地产投资信托基金模式研究

韩翰  
【摘要】:房地产业是我国国民经济的支柱产业,其发展关系国计民生。长久以来,我国房地产业发展资金来源以银行贷款为主,在融资结构中大约占有70%的比重。这种单一融资模式为房地产企业带来很大风险与不稳定性,如遇宏观调控或经济衰退很容易造成企业资金紧张,引发金融行业危机。 房地产信托融资自兴起后,发展势头强劲。据《中国信托业季度报告》(2003年第四季度)显示:信托业出乎意料地在年底呈现出爆发突进的现象。房地产信托融资的品种数量、金额分别占本季度的比重为42.5%、40.4%,与前三个季度相比较,不仅比重在增加,金额比重直线上升,而且房地产融资地域正从局部地区向全国各地扩散,第三季度原来只是集中于浙江地区,第四季度已在国内主要大中城市全面开花。在2010年的第二季度与第三季度,虽然信托行业由于监管加强而呈下跌趋势,但投向房地产的信托资金始终是位居榜首。 对房地产信托融资进行规范的法律规范主要有:《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》以及银监会的部分文件,如《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》。上述法律、部门规章以及规范性文件对房地产信托融资设置了禁止性规 从2008年下半年开始,始于美国的金融危机就对我国房地产业造成较大冲击,很多房地产企业在银行收缩银根和销售回款不足的双重影响下,面临资金链断裂的危险。一方面我国房地产这种严重依赖银行资金的发展模式存在问题,另一方面房地产企业必须尝试融资渠道多元化,这就使得房地产投资信托基(REITS)浮出水面。REITS本质是房地产证券化的一种形式,它始于美国,在国外经过了几十年的发展逐步走向成熟,对我国房地产企业来说,它不但是一种新的融资模式,也是一种新的发展模式。 本文通过对房地产投资信托基金的概念、分类、特点以及国内国外发展的现状,分析我国目前存在的房地产投资信托基金的问题。试图对房地产投资信托基金模式进行研究,以我国现有房地产在香港上市的形式为例,通过对比房地产信托基金的三种模式,结合目前我国发展房地产信托基金出现的“准REITs"运作模式,提出适合我国房地产信托基金发展的模式,并提出对我国房地产信托基金模式发展中存在的问题和政策建议。


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