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商品房预售中的法律问题及其对策

金珍庆  
【摘要】: 随着中国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入,房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。中国实行住房商品化改革后,房地产消费关系的市场属性明朗化,以往政府通过公房管理对居民房地产利益的行政保护趋于衰减,取而代之的是房地产经营者昂首阔步进入房地产市场。随着房地产业的迅速发展,买房这个普通百姓数年前还不敢问津的话题成为新的消费热点,但由于房屋价值较高,中国公民对房屋的购买大多采用了贷款买房的方式,其中预购房屋占有相当比例。 但在商品房预售当中,与房地产经营者相比已处于弱势的普通居民,由于其预先支付了房款,将更加难以与房地产经营者相抗衡,使对其权益的保护极为重要。更何况房屋与消费者基本生存权利联系紧密,房屋价值在公民消费生活中占有很高比例,自然使购房者的权益其成为消费者权益中最重要的权益。如何保护预购人的权益,已成为一个刻不容缓亟待解决的问题。因为,只有使预购人的消费者权益得到有效的保护,普通百姓才能放心的预购房屋,才能使房地产市场活跃起来,从而,中国政府欲增加“内需”的设想才能更加充分的实现。 如何解决预购人的权益保护问题,是本文探讨的重点。中国是强调依法治国的国家,由于人们不能再像房改以前那样依靠政府对公房进行管理来保障其权益,中国需要制定法律来保护预购人的权益,那么,法律应当怎样来保护预购人的权益呢? 在商品房预售当中,预购人(公民个人)与开发商(法人团体)相比,前者明显处于弱者地位,在经济实力、消费认知能力、诉讼能力等诸多方面都很难与以法人形式出现的开发商相匹敌,因而法律维护公平的宗旨要求在保护的趋向上应对预购人有所倾斜。 为了与处于强势的开发商(法人团体)相抗衡,预购人应该联合起来组成团体(本文将之称为“预购人权利保护组织”),我们可以从立法上保障该团体的建立。这样就可以形成以团体抗衡团体的形式,使预购人与开发商在形式上处于相对等的地位,为预购人保护自身权益提供实体基础。该组织由预购人全体或选举代表组成,它代表预购人全体的利益在与商品房有关的问题上与开发商进行协商,并在协商不成时,代表预购人进行诉讼,从而避免了预购人个人分别与开发商进行交涉或向法院起诉的麻烦。 WP=3同时,建立这样的组织,能更切实有效的保护预购人的权益,因为它由预购人组成或由预购人选举代表组成,它的组成人员都与它的任务有切身利害关系,没有别的团体比该组织更为热切的关注预售商品房的质量、服务、价位等问题,也没有别的团体比该组织更为负责认真的监督开发商的有关行为。 本文试着从此思路出发,探讨预购人权利保护组织在商品房预售中对保护预购人权益可能起到的作用,建议中国在立法中规定建立这样的组织,赋予其一定的权利,并为使其顺利完成保护预购人权益的任务,规定开发商需承担的一些必要的义务。 本文的结构大致如下: 第一章 住房制度改革 在本章中,笔者简单的介绍了住房制度的概念和特征,阐述了中国进行住房制度改革的原因,分析了当前中国住房制度改革的模式。住房改革,使房地产成为商品,中国形成一定规模的房地产市场,为商品房的销售提供了广阔的空间。同时,改革的模式,以及人们的收入水平,将会促使商品房预售的大量产生。 第二章 房地产及房地产商品概述 住房制度的改革,使房地产成为商品。为更好的理解商品房预售的概念,本章简单的介绍了房地产及房地产商品的概念及特征。从对房地产及房地产商品的特点的分析中,我们可以看出房地产商品在居民生活中占有非常重要的地位,保护房地产消费者权益应是活跃中国房地产经济、扩大“内需”的关键问题。 第三章 商品房销售与有关法律问题之中、韩比较 本章首先简要介绍了商品房销售的概念、分类、条件和程序,为商品房预售提供了基础概念。其次,本章阐述了商品房预售的概念、条件及程序,在此基础上,重点对中国与韩国商品房预售中存在的一些法律问题进行比较,为中国房地产法律的发展提供借鉴。 第四章 权益人委员会对解决拆迁、商品房预售、物业管理问题之作用 本章提出了保护权益人权益的解决方案,即分别建立被拆迁人委员会、预购人委员会、物业管理委员会。本章通过论述该类权利保护组织对保护权益主体的权益所可能发挥的功能和作用,论证其必要性和可行性,并据此提出了解决中国预售商品房问题的对策和立法的建议。 WP=4结语 鉴于中国现在存在的房屋预售中对权益主体的保护力量薄弱的情况,我们建议权益主体联合起来保护自己的权利,组成自治组织,以切实有效的保护自己的合法权利。


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