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商品房预售资金监管法律制度研究

李炳辉  
【摘要】:本文第一部分通过对我国商品房预售中利益冲突的分析,探讨了目前我国解决这种利益冲突的私法解决机制,并分析了这种机制的内在缺陷:合同法及其司法解释所设定的纠纷解决机制,只是一种头痛医头、脚痛医脚的应变之策,并没有从根本上解决我国商品房预售中所存在的利益失衡和风险转移问题。由于私法所具有的天然的“裁判性”和“事后性”的特征,其在解决商品房预售中的利益冲突和纠纷时,总是采用一种对各种需要法律保护的利益论号排序的方法,这种“两害相权取其轻”的作法固然从法律上解决了矛盾冲突的问题,但却给其他合法利益造成了不可避免的损失,实在是一种无奈之举。实际上,由于商品房预售在我国是被当作一种房地产企业的融资手段来设计的,因而在预售中购房人与开发商权利义务配置失衡的转折点就在于购房人将购房款交付给开发商的那一刻。购房人丧失了购房款的所有权和控制权,却又在相当长的时间内无法获得对价其相应的利益——房屋,使得购房人承担了所有的市场风险。因而加强对预售资金的监管,是控制我国商品房预售市场风险,重新平衡购房人与开发商之间的权利义务关系的关键点。本文基于这样的分析,本文进一步指出:由于资金监管制度的缺位,导致我国只有私法调整没有公法规制,只有纠纷解决没有纠纷预防的制度缺陷,提出了健康的预售制度应当两条腿走路的观点。而在现行法律体制下,只有通过公私法的综合调整,才能实现商品房预售制度的健康发展。因而建立起公法上的预售资金监管制度成为纠正我国预售制度“跛腿病”的关键。 本文第二部分从法学、经济学、我国目前的现实需求以及其他国家和地区预售制度的特点四个方面分析了在我国建立预售资金监管制度的必要性和可行性。指出:建立全国统一的预售资金监管制度不仅是国家加强对房地产市场法律监管的需要,而且有利于克服制度缺位以及地方政府各自为政所造成的混乱局面,通过为房地产市场提供统一的监管模式,也有利于交易成本的节约。而且预售资金在整个商品房预售市场中所具有的“牛鼻子”地位也迫使我们必须对其施以必要的监管。同时国外和我国香港地区预售制度顺利发展的模式也为我


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