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住宅开发项目买方融资管理研究

徐江  
【摘要】: 融资是房地产开发企业生存与发展的关键问题。基于我国房地产企业过度依赖银行贷款的现状,以及住宅项目开发模式正在向大规模定制模式转化的现实,本文对住宅开发项目买方融资管理进行了研究,提出了住宅开发项目买方融资管理的理论和方法,并对某住宅开发项目买方融资进行了实证研究。 构建了基于大规模定制的住宅开发项目买方融资模式。在住宅开发项目融资理论和大规模定制理论的基础之上,构建了住宅开发项目买方融资模式,分析了该融资模式的运行机制,重点讨论了住宅开发项目买方融资模式的组织结构、产权形式和资金流向,并将该融资模式与商品房预售进行了比较。 对住宅开发项目应用买方融资模式的可行性进行了讨论和研究。从宏观高度讨论了应用住宅开发项目买方融资模式的外部条件;从项目主体融资行为风险出发,建立了评价买方融资模式是否可行的指标体系,提出了基于模糊层次综合(F-AHP)的评价方法。 对住宅开发项目买方融资的定价方法进行了初步研究。住宅开发项目买方融资的实质是预付款融资,顺利开展买方融资的关键是对住宅开发项目的现期价格、定制价格、以及定制中的定金进行准确地定价。运用特征价格模型、期权定价理论提出了确定这三个价格的定价方法。 研究了住宅开发项目买方融资中的资金支付。资金支付问题是定制购房者与开发商关注的焦点问题之一。运用博弈理论,建立了基于完全动态信息的项目资金支付进度均衡优化博弈模型;由于所建的博弈模型属于一组合优化问题,选取遗传算法来对该博弈模型进行优化。


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