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天津市房地产市场价格关系分析及有效供需调控机制研究

张志升  
【摘要】: 作为重要政策调控手段的地价与体现政策调控主要成效的房价,其间的关系和影响对于分析调控机制和判断政策成效有着十分重要的意义。而地价和房价作为房地产市场中的两个重要评价指标,对于衡量和评判房地产市场运行质量也有着重要作用。从理论和实践两方面客观地、正确地认识地价与房价的关系,无论对于科学地制定房地产政策、推进房地产市场和整个经济持续、健康、协调发展,还是对于维护经济秩序、构建和谐社会,都显得极为重要。本文以房地产市场价格关系与有效供需调控机制为研究方向,以天津市房地产市场为实际考察对象,从理论、方法、应用逐步开展了以下几方面的研究工作: 1、从地价和房价的内涵着手,对地价和房价的各自成因进行初步分析,并总结了地价房价关系的相关理论和研究成果; 2、从比较研究的角度考察了国内外发达地区的部分城市房地产价格关系情况,并且重点分析了北京、上海、广州、深圳四个城市的地价房价关系及其宏观的发展特征,为研究天津市房地产市场价格关系及供需调控机制提供了对比平台; 3、在宏观特征研究上,运用了计量经济学的研究方法对地价房价的长期变动数据进行了Granger因果检验,并利用量化模型对地价、房价、房地产投资水平、收入水平、土地供应量等因素之间的关系进行计量分析,得出了其间的影响程度和发展关系; 4、在微观案例研究上,从土地出让时间、单宗地块成交价、土地出让方式等角度对案例项目进行分类研究,并重点研究了不同案例项目的销售利润率、成本利润率和地价房价比等情况; 5、基于理论研究及案例研究的结果,以住宅用地供需平衡为研究重点,完成了天津市房地产市场供需平衡机制的应用研究,并结合当前房地产市场的特征和主要矛盾提出了具有指导和实用意义的有效供需调控体系。


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