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互联网时代下“商住倒挂”理论与实证研究

崔文芳  
【摘要】:一直以来,伴随着中国信息通信技术的不断发展,互联网络的发展也被作为各界专家学者和社会人士关注的亮点,“智能化”、“数字化”“网络化”“虚拟经济”“网络空间”等一系列词汇频频成为热点讨论话题。自国家实施创新驱动发展战略以来,“互联网+”新经济模式正式开启,为中国产业结构的转型升级提供新支撑新机遇。其中,“互联网+”与现代服务业的融合方兴未艾,电子商务和网络购物迅速崛起,使得虚拟经济不断膨胀,实体经济利润率逐渐萎缩,导致商业房地产市场运行缓慢;反之,伴随我国住房市场化改革的不断深入,国家相关政策的调控和鼓励,我国住房市场热度持续高涨,市场活跃,房价迅速上涨,导致住宅地价快速攀升,出现“商住倒挂”现象。这在一定程度上对经典阿朗索地租理论所揭示的城市地价空间分布结构特征相违背,因此从地理学的视角来审视互联网时代下“商住倒挂”现象具有十分重要的研究意义。本文以城市发展阶段论和地租地价理论为核心理论基础,尤其是对经典阿朗索地租理论进行深入研究的基础上,对商住倒挂现象的影响因素进行简要分析。通过实地调研发现:(1)传统商业区出现不少店铺空置、闲置甚至关闭的情况,中小型店铺和个人店铺表现更加明显;(2)大型商场和连锁店铺的人流量比较低,甚至出现店铺数量多于人流量,店员多于顾客的局面;(3)传统商业区商业用地价格上升速度缓慢甚至出现下降趋势,而住宅地价快速攀升,这都将导致城市商业地价和住宅地价出现倒挂现象,本文选取最早出现“商住倒挂”现象的北京市、宁波市和海口市这三个具有代表性的城市,从理论上对处于不同发展阶段城市的地价规律进行探究;然后以天津市中心城区的商住倒挂现象为实证研究,探析其时间变化规律和空间分布特征;最后得出:(1)“商住倒挂”现象属于城市发展处于成熟阶段的一种正常现象,目前,我国一、二、三线城市中都存在不同程度的商住倒挂现象;(2)“商住倒挂”现象的出现并不是对经典阿朗索地租理论的全盘否定,而是为该理论发展的修正和补充提供一定的现实依据;(3)天津市中心城区商住倒挂现象符合以下特征:市内六区具有城市中心商住倒挂大于城市边缘区的特征,津南区商住倒挂现象不具有普遍性;西青区商住倒挂现象十分显著,且空间分布刚好与市内六区分布特征相反;东丽区和北辰区因商业单一,用地分散,不具有集聚效应,故商住倒挂现象不是很明显,且分布不规律。


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