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城市住宅地价与房价的动态关系研究

刘敏  
【摘要】:十九届三中全会提出全面深化改革,住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分。土地出让制度改革的不断深化,促使国家经济发展加速、居民收入水平提高的同时,也一定程度上促使地价不断攀升,房价随之成比例上涨。因此为了促进房地产市场健康、可持续、平稳的发展,研究清楚住宅地价与房价之间的关系具有非常重要的理论意义和现实意义。本文首先对国内外学者对于住宅地价和房价间的相互关系、供求因素对住宅地价和房价的影响和政府行为对住宅地价和房价的影响的文献进行了系统综述。其次,通过对经典地租理论、区位理论、产权理论和价格均衡理论进行全面剖析,概括了地租的内涵、起源、本质,分析了区位因素对于地租的影响,从需求和供给两个角度对城市住宅地价和房价的关系进行了说明,并重点研究了马克思主义地租理论和区位理论在房地产市场中的应用。再次,采用地租理论和供求均衡理论剖析了地租与地价、地价与房价间的深层次关系,并从短期、长期两个角度建立了住宅地价与房价关系的理论模型。同时结合中国房地产市场的实际情况,选取了2000年-2016年全国住宅地价和房价的相关指标,构建了我国城市住宅地价与房价关系的面板数据模型,分别对6个东部城市、6个中部城市和6个西部城市的住宅地价和房价及其各自的影响因素进行了实证研究。通过上述文献综述研究、理论分析和实证研究,本文最后得到的结论为:无论在在全国18个大中城市中还是在东部、中部、西部城市,房价与地价之间均存在显著的相关关系,并且房价对地价的推动作用要明显强于地价对房价的推动作用。在东部地区,地区生产总值对地价有正向影响,而房地产开发住宅投资额对地价有反向影响;房地产开发住宅投资额和地区生产总值对房价有正向影响,而房地产开发企业住宅竣工面积对房价有反向影响。在中部地区,地区生产总值对地价有正向影响,而房地产开发住宅投资额和房地产开发企业住宅竣工面积对地价有反向影响;房地产开发住宅投资额和房地产开发企业住宅竣工面积对房价均有正向影响。在西部地区,地产开发住宅投资额对地价有正向影响,而房地产开发企业住宅竣工面积和地区生产总值对地价有反向影响;地区生产总值对房价有正向影响,而地产开发住宅投资额对房价有反向影响。最后,从实证研究的结果出发,结合各地区发展特点,有针对性地提出了适用于东部、中部和西部城市的房地产市场发展建议,旨在通过差异化的策略在各地区内实现因地制宜、因地施策的房地产市场调控措施,推动全国范围内房地产业的健康、可持续发展。


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