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我国房地产泡沫的分析和防范

胡三宁  
【摘要】:从17世纪开始,西方国家陆续发生泡沫经济事件,如1636~1637年荷兰的“郁金香热”、1719~1720年英国的“南海泡沫”事件以及18世纪在巴黎“密西西比泡沫”事件。本世纪90年代初日本泡沫经济的破灭,直接导致了日本经济自1991年以来进入衰退状态。1997年亚洲经济危机,对东南亚各国甚至全球经济都产生了极大的危害。在日本的泡沫经济和亚洲经济危机中,房地产是泡沫经济的主要载体之一的观点已经得到了公认。在中国,1992~1993年发生了海南省房地产泡沫事件,房地产价格暴涨暴跌,对海南省甚至全国房地产业都产生了很大的负面影响。 当前,对我国房地产泡沫的研究已经受到了广泛的重视,因为无论是我国专家学者还是我国政府都对我国当前房地产市场投资过热、房地产价格暴涨的现象感到担忧。我国国内对泡沫经济的研究主要开始于20世纪90年代初,一开始大多停留在对金融泡沫现象的定性描述上,大约到了20世纪90年代中后期,国内一度出现了对金融泡沫理论的研究热潮。在这些研究中,主要是介绍国外的泡沫数学模型,并用来分析我国证券市场上的股市泡沫、日本泡沫经济和亚洲经济危机等现象,而对我国房地产泡沫的研究相当少,对我国房地产泡沫实证研究则更是缺乏。 本文着重以实证的方法来研究我国房地产泡沫,采用理论与实践相结合的方法对我国自1991~2004年的房地产泡沫状况进行判断。首先,本文介绍了房地产业的属性和我国房地产业的发展历程,接着对国内外房地产泡沫方面的理论研究和房地产泡沫爆发机制进行了介绍和分析,之后,回顾了泡沫经济的历史事件并归纳了泡沫经济的危害性。在实证分析中,首先确定了判断我国房地产泡沫的一组指标,通过功效函数将不同量纲的各指标实际值转化为无量纲的功效系数,然后将同度量的功效系数综合起来,得到综合评价值即房地产泡沫预警系数,以此作为判断我国房地产泡沫的依据。为进一步证明这些指标确实是房地产泡沫的合理的影响因素,本文采用计量分析的方法进一步将各指标和房地产价格进行了回归分析。最后在得出我国当前房地产市场存在泡沫的结论后,详细地分析了当前我国房地产泡沫的形成原因和相应的政策建议。 本文从理论和实践都说明了我国当前房地产泡沫的状况,同时,相应地提出了治理机制,这为如何消除我国当前的房地产泡沫和促进房地产市场的健康发展,提出了一个新的思路。


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