土地储备对上市房地产开发企业绩效的影响研究

【摘要】：房地产行业作为国家支柱性产业之一,在激烈的行业竞争下,房地产开发企业要想在竞争中立于不败之地,就必须提高自己的经营效率。而上市房地产开发企业作为资金密集型和知识密集型的行业代表,某种程度上可以反映出房地产行业的市场化和资本化水平,这些上市房地产开发企业的经营状况是整个行业发展的缩影,上市房地产开发企业的绩效水平也是房地产行业发展最直观的体现。土地作为一种稀缺且不能再生的资源,作为房地产开发企业生产和发展的生产资料,是其生存和发展的天花板,而近年来国家对于土地市场和房地产市场政策收紧,使得上市房地产开发企业获取土地的难度逐年提高。本文将土地储备行为与沪深两市93家上市房地产开发企业的绩效之间进行关联性分析,运用实证分析的方式探究上市房地产开发企业土地储备行为对其绩效的影响程度。本文在绩效评价指标的选取上,通过大量阅读国内外有关文献和梳理当下房地产行业的特点,明确了指标选取的原则,建立了上市房地产开发企业的绩效评价指标体系,在评价方法上,本文选取了DEA-Malmquist-Tobit三种模型进行实证分析。对2015-2018年中93家上市房地产开发企业效率值的静态水平和动态变化进行分析,并探究这些企业土地储备行为对其绩效的影响程度,研究发现:上市房地产开发企业的土地总储备面积与企业绩效呈“倒U型”关系,新增土地储备面积与企业绩效之间呈现“U型”关系;相对于小型上市房地产开发企业而言,大型上市房地产开发企业增加土地储备规模对于绩效的影响更加显著。最后根据实证分析所得出的结论,本文认为房地产开发企业应该在生产过程中提高其技术水平以提高其绩效水平,其次房地产开发企业应该合理控制土地储备数量和储备周期,对于不同规模的房地产开发企业应制定不同的拿地策略,并且在拿地过程中应统筹考虑城乡土地市场;政府有关部门要加强对土地市场和房地产市场的监管,挖掘土地利用潜力,盘活闲置土地,提高土地资源利用效率。本文的创新之处在于,从微观层面选取上市房地产开发企业作为研究对象,分别从整体回归和分样本回归两个角度对上市房地产开发企业的土地储备行为与其绩效之间的关系进行探究,在结论部分发现了前人没有发现的规律特征,为日后在此研究方向上的进一步探究提供了新的研究结论和参考。