房地产开发项目自有资金投资收益测算的研究

【摘要】：在21世纪快速发展的今天,随着经济全球化的快速发展,中国逐渐发展成为世界第二大经济体,中国的城市化进程逐渐加快,从而为我国房地产的快速发展提供了很好的机遇。在2008年金融风暴席卷全球,房地产领域也深受影响,最明显的就是开发成本逐渐增加,开发商的利润变小。所以对于开发商而言,如何在经济不景气的条件下,通过一些投资决策手段来获取最大的经济效益,如何确定自有资金和借入资金的比例,使其投资风险最小,如何确定最优的投资规模,使其产生最大的投资收益,成为每个开发商最迫切的任务。房地产行业对我国经济的快速发展有着不可忽视的作用,也成为国民经济的重要产业,与每个行业关联十分密切。房地产作为实物形式投资,存在着通货膨胀、利率、政策因素、市场需求情况等系统性风险和管理水平、自身财务状况、信用水平、决策能力等非系统风险,其未来充满了不确定性,开发商也对未来的开发项目具有选择权,因此我们开展实物期权理论对房地产开发项目投资收益测算的研究具有现实意义。将实物期权理论和房地产投资理论相结合,利用B-S期权价值公式对房地产开发项目的价值进行估计,为投资决策打下坚实的基础。经过计算做出投资决策后,就可以对开发项目投资的相关参数进行估计和分析,结合数学期望对开发项目现金流入和现金流出的区间进行准确的估计,根据已有的价格指数求出开发项目的价值波动率,对开发项目的风险进行衡量,从而降低企业的投资风险,提高决策的使用价值。在对开发项目的一些投资参数进行估计和分析的基础上,采用随机函数的方法,运用Excel中的RAND函数对开发项目的现金流入和现金流出的取值进行模拟,以M_k和U_k为自变量,运用净现值和期权价值公式进行100次(一般要求大于50次)的模拟计算,并从中找出NPV_k+C_k的最大值,找出其对应的现金流出值,这个值就是本文所求的最优解。主要目的是运用实物期权理论和随机函数的方法解决投资过程中自有资金与借入资金的分配问题,并找到房地产开发项目的最优投资规模。