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融资租赁在我国房地产行业中的应用研究

卓孔亮  
【摘要】:融资租赁自从1952年产生开始,至今发展不到60年,现如今已经是仅次于银行信贷的第二大的融资市场。我国是1981年引入融资租赁这种形式,至今也将近30年了,但是期间发展缓慢,融资租赁在房地产行业的应用是在2004年,起步更晚。本文为了研究融资租赁在我国房地产行业的应用,在参考中外学者的研究成果的基础上,分析了房地产行业的现存问题,提出融资租赁业务引入的必要性,又从融资租赁中各主体进行利益和风险分析,说明其可行性,在总结当前融资租赁在房地产行业中存在的问题后,,借鉴美国日本两国先进经验,对发展我国房地产融资租赁提出一些建议。 本文共分为5部分,概述如下: 第1部分,导论。概括介绍本文的研究背景、意义和目的,对国内外文献进行分析,并对本文写作内容和方法进行说明。其中对于摘要中,国内文献从研究理论角度和研究者类型角度两种分析方法对文献进行分类,并对房地产融资租赁的文献进行比较分析,国外文献主要对文献分别分析说明,并通过国内国外文献比较粗略说明国内外发展情况。 第2部分,融资租赁的经济学解释。这部分,从国内国外不同法律对融资租赁进行界定,依据融资租赁的定义对房地产融资租赁进行定义,并简单介绍了几种常见的类型,接下来从业务关系、使用权所有权分离、融资与融物、租金等四方面对特征进行介绍,最后,从融资方式的角度对融资租赁与分期付款和银行信贷进行了比较分析。 第3部分,融资租赁在我国房地产行业中的适用性分析。这部分从必要性、可行性以及现状进行依次分析。必要性部分首先从结构性矛盾、对金融机构过度依赖、房产质量问题三个方面说明现状,并且引出融资租赁对这三个问题的解决作用,说明采用房地产融资租赁的必要性,有了必要才会有下面分析。可行性分析部分从融资租赁中各主体进行利益和风险分析,在有效风险管理下,利益大于风险,房地产融资租赁是可行性的。其中,对承租人利益分析中,分为两类分析,一类是承租居民,运用比较分析法,分析融资租赁对按揭贷款的优势,另一类是承租企业,通过融资渠道、财务结构、减免税和支付灵活四方面说明其利益,对出租人的利益分析上,从独立类、银行系和厂商系三类出租人分别分析,独立类从收益、风险和税收分析其收益,银行系又增加了业务和信贷风险两方面,厂商增加渠道和需求两方面分析。在风险分析上,承租人从选择风险、经营风险分析,出租人信用风险分析,通过对风险和分析进行比较得出业务是可行的。在可行性分析完后,发现我国房地产融资租赁在认知度、合法性、监管机构以及行业内部等方面存在诸多问题,需要学习国外经验进行解决。 第4部分,国外融资租赁经验对我国房地产融资租赁的借鉴。由上文现状部分存在诸多问题引出本部分,对美国、日本两个融资租赁发达国家的发展现状、行业特点、监管模式等方面的经验借鉴,并总结出租赁模式、政策支持、认知和信用等方面的先进经验,以便于解决现行问题。 第5部分,发展我国房地产融资租赁业的建议。这部分根据行业现状并在借鉴国外经验的基础上,从法律监管、政策和行业三个角度提出发展我国房地产融资租赁的建议。法律监管主要是出台专门法律,确定房地产融资租赁的合法性以及统一监管。政策主要是财政税收优惠政策和风险担保政策。行业主要是从宣传、融资模式选择和征信体系三方面说明。


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