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中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究

李玉杰  
【摘要】:改革开放以来,房地产业的快速崛起是当代中国经济的一个重要经济现象,房地产业作为国民经济的重要组成部分,在整个国民经济系统中具有十分重要的地位和作用,处于具有先导性和基础性的支柱产业地位,被称为我国国民经济的“晴雨表”和“风向标”。从总体上,我国房地产业作为国民经济新的增长点,在拉动国民经济增长和扩大劳动就业等诸多方面都起到了积极的作用。同时,国民经济的持续快速增长、城镇化进程的显著加快和居民可支配收入的稳步提高也为我国房地产业的快速发展提供了广阔的空间。 房地产业与国民经济系统之间复杂的相互作用机理使得政府管理部门对房地产市场的调控和管理成为相当复杂的系统工程。因此,理清房地产业与国民经济之间纷繁复杂的相关关系问题,促进房地产业与国民经济协调健康发展,是一项重要的研究课题。本文分别从产业定位、发展水平、发展规模以及价格波动等角度探究房地产业与国民经济之间的协调发展关系问题,对改善产业结构、推动城市建设、优化房地产业宏观调控、建设和谐社会、提高人民生活水平及促进房地产业与国民经济的协调健康发展等方面具有重要的理论及现实意义。 本文在借鉴国外房地产业发展经验的基础上,探究我国房地产业的发展阶段和发展水平的总体以及区域特征;通过与国外房地产业产业关联关系的对比分析探究我国房地产业与国民经济其他产业的关联特性;从对房地产业投资规模与经济增长的互动关系实证分析中探究房地产业的发展规模和发展速度;通过可计算一般均衡模型对房地产业价格调整的模拟分析探究房地产业价格波动对国民经济的冲击影响程度;最后,在上文研究和分析的基础上,给出几点关于房地产业与国民经济协调发展的对策思考。 采用调查数据与经验证据相结合、定量分析与定性分析相结合、逻辑论证与实证研究相结合等多种研究方法从多维度对房地产业与国民经济之间的关联关系问题进行了研究。本文的主要研究方法可总结为以下几点: 第一,从国际化的视角对比分析国内外房地产业在统计界定、发展环境及发展现状等方面的差异,使我们更加清楚的了解和认识我国房地产业的产业特点以及未来发展的方向。 第二,从国际对比视角综合分析房地产业的产业关联效应。在总结前人研究的基础上,采用国民经济核算中的投入产出资料为基础数据,如重点使用我国1997、2002和2007年投入产出表和OECD数据库中的统计数据,将国际通用的投入产出模型应用于房地产领域。 第三,运用理论分析与经验证据相结合的方法,分别从宏观和微观经济单位(家庭)角度出发,在吸取OECD国家房地产业发展经验的基础上,分析房地产业发展水平与国民经济发展水平之间的关系。 第四,采用计量分析方法分别从全国、区域以及城市层面实证检验了房地产投资与经济增长之间的动态关系。首先,从全国层面上构造房地产投资与GDP之间的可变参数模型。其次,从区域层面基于省际面板数据构建房地产投资与GDP之间的Panel Data模型;最后,从城市层面基于35个大中城市面板数据构建经济增长的对数计量模型、房地产开发投资对数计量模型和房地产开发贷款对数计量模型。第五,在国际食物政策研究所2002年开发的标准CGE模型的基础上构建房地产业价格调整对国民经济的影响的可计算一般均衡模型。 本文研究结论主要有以下几点: 第一,从总体上来看我国房地产业还处于初级发展阶段,但是房地产业区域发展不平衡,局部地区房地产业有发展过热倾向。 第二,与美、日、英三国房地产业相比,我国房地产业后向和前向关联密切的产业类型仍然偏重于物质型和传统型的产业,并且我国房地产业对其他产业的总带动效应较强。 第三,房地产投资对国民经济增长的贡献很明显,房地产投资对GDP的影响是逐年增大的。如果给房地产开发投资一个正向的冲击,将给国民经济带来大约7-8年的同向冲击,即房地产开发投资对经济增长有一个长期促进作用。在其他条件不变的情况下,给经济一个正向的外部冲击,将会给房地产业带来大约3年左右的冲击。利率对房地产开发投资的影响也是中长期的,并且初期的影响较大。房地产投资与经济增长之间的关系具有明显的区域性差异。房地产投资对经济增长的带动作用小于经济增长对房地产投资的带动作用,这表明房地产投资和经济增长之间的互动关系是非对称的;房地产投资对经济增长的影响大于房地产信贷,但是经济增长对房地产信贷的影响大于对房地产投资的影响;经济增长与房地产信贷的关系也是非对称的,即经济增长对房地产信贷的影响大于房地产信贷对经济增长的影响。因此,经济的较快增长将带动房地产信贷快速扩张,但是一旦经济增长下跌将可能导致房地产信贷严重萎缩;房地产信贷对房地产投资的影响大于经济增长对房地产投资的影响,并且大于房地产开发贷款对经济增长的影响,这表明房地产信贷对房地产投资至关重要,要控制房地产投资的增长必先控制房地产信贷;房地产价格对房地产信贷的影响大于经济增长和利率对房地产信贷的影响,房价波动对房地产信贷规模影响明显。 第四,通过CGE模型的模拟分析结果显示房地产业产出价格上涨能够促进投资增加、刺激消费以及扩大净出口,有效地带动了经济增长。而对于房地产业产出价格下跌的冲击,各个宏观经济指标都将受到负面的影响。房地产业产出价格上涨增加了企业和政府的收入,但是无论房地产业产出价格上涨和下跌农村居民和城镇居民的实际收入均受到负面的影响。房地产业产出价格下跌对宏观经济总体产生的负面冲击比房地产业产出价格相同幅度上涨产生的正向影响大。另外,房地产业产出价格上涨使所有部门的国内总产出都有不同幅度的增长,房地产业产出价格下跌使所有部门的国内总产出都有不同幅度的下降。并且各部门所受到的影响存在着明显差异。房价下跌对各产业部门产出的影响大于同等幅度的房价上涨对各产业部门产出的影响。 为了促进房地产业健康发展,结合前文研究结论,本文最后还提出了关于房地产业与国民经济协调发展的几点对策思考:第一,正确处理部门经济与国民经济之间的关系;第二,规范和提高地方政府的施政能力;第三,完善房地产业宏观调控体系。


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