中国房地产开发企业投资行为研究

【摘要】： 自20世纪80年代以来,中国城市化率快速增长,为房地产业提供了广阔的发展空间。近年来,中国房地产业呈现高速增长态势,已成为国民经济增长的支柱产业,房地产经济研究也受到了理论界的关注,但房地产开发企业投资方面的研究时间较短,还处于比较初级的阶段。大部分的相关研究都是从传统的投资分析方法入手,研究房地产开发企业投资的成本、收益、风险。房地产开发企业投资涉及到诸多行业,受国家政策、地区经济和外部环境影响很大,存在着很大的不确定性；另外,随着市场经济的不断深入推进,房地产开发企业之间的竞争也日趋激烈。如何利用现代投资理论、博弈论及信息经济等理论综合研究房地产开发企业投资行为,是推进房地产投资理论和房地产开发企业研究一个极为重要的课题。对于提高房地产开发企业的投资管理能力和企业竞争能力,实现企业在市场竞争环境中的生存与发展,保障企业稳定地、可持续地增长,具有重要的意义。 基于这样的背景,本文选择了“房地产开发企业投资行为”作为研究主题。在内容方面,首先,在回顾了相关理论的基础上,对房地产开发企业投资动机与决策行为作了研究,明确了开发企业投资行为的指导思想和行为基础。其次,运用博弈论、实物期权、经济分析、统计等方法对房地产开发企业的投资行为进行了较为全面的分析。最后,在以上分析的基础上,并结合当前的经济制度,提出了现阶段以及今后一段时间规范中国房地产开发企业投资行为的建议。 在投资动机和决策行为方面,非国有开发企业的投资动机一方面具有企业投资动机的一般性,即以利润最大化为支配性的投资动机,呈现多元化的发展趋势,另一方面又具有自身的特殊性,即相对于其他企业,开发企业的投资动机更易于受到外部影响。国有开发企业投资动机与政府的多重目标密切相关。无论非国有企业还是国有企业,其代理人的决策影响力都在投资决策中起着重要的作用。 在投资筹集行为方面,从信息不对称角度来看,由于开发企业内部经营者与外部投资者之间的信息掌握状况不同,企业有可能产生投资过度或投资不足行为。为避免这种情况,房地产开发企业通常的融资次序遵循这样的基本原则,先内源融资,后外源融资；在外源融资中,先债权融资,后股权融资。从代理成本角度来看,股权融资与债权融资都具有一定的代理成本,通过选择合理的债权融资契约企业能够有效地降低整个代理成本。从外部约束角度来看,股权融资的外部约束整体比较严格,而债权融资中银行信贷的外部约束相对松弛,其他债权融资方式的外部约束也比较严格。通过以上的分析,得出了房地产开发企业融资行为的选择,优先选择内源融资,在内源融资不能满足自身需求的情况下,优先选择银行信贷融资。 在投资分配与实施行为方面,开发企业与土地相关的行为在其投资行为中非常重要,采用划拨、招标、拍卖、挂牌等不同方式取得土地使用权的行为及其交易价格形成都有其各自特点。开发企业的“囤地行为”是多种原因造成的结果。运用实物期权的方法对开发企业的土地开发时机问题作了分析。在开发企业投资的产品结构上,开发企业忽视经济适用房的建设,偏爱高品质住宅的建设。在开发企业投资的区域发展上,开发企业投资表现出极点扩张的模式。在项目的选址方面,由于中国土地制度的特殊性,开发企业选址空间较小。选址科学性不强,并且,开发企业在选址上表现出对交通设施便利性的偏好。开发企业投资行为与城市规划的协调性不强。尽管可持续发展对于房地产业的发展非常重要,但是多种因素使得房地产开发企业仍旧表现出了不可持续发展的迹象。 在投资回收行为方面,开发企业在投资回收过程中表现出的欺诈行为与政府利益、监控能力及市场力约束较差有关,开发企业可利用人的行为特点进行虚假需求的传导。对信息不对称条件下的开发企业与购房者之间的博弈行为做了研究。价格是投资回收中的一个重要因素,对开发企业投资回收中的价格竞争行为和价格歧视进行了研究。房地产代理是实现回收行为的一个重要途径,对开发企业与代理商之间的委托-代理行为作了研究,分析了其中存在的道德风险。 在对房地产开发企业的投资动机、决策、资金筹集、分配与实施、回收等予以深入分析后,本文最后提出了当前及今后一段时间内规范房地产开发企业投资行为的建议。总体来看,本文的创新之处主要包括： 1.提出了决策影响力系数的概念。并在委托-代理模型中引入了决策影响力系数,分析了决策影响力系数及其他一些重要变量在开发企业投资决策中的作用。结果表明,决策影响力系数对非国有与国有房地产开发企业最优投资额的决定起着至关重要的作用。 2.指出房地产开发企业投资的区位发展遵循极点扩张模式,即在发达地区饱和之后,围绕发达地区的周边展开扩张。对2002-2006国内房地产开发投资区位熵进行了测算,运用投资区位熵对房地产开发企业投资区域发展的极点扩张模式做了实证研究,证明了结论的正确性。