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我国商品房预售行政监管制度研究

谢晶晶  
【摘要】:商品房预售制度在我国发展至今二十年有余,为房地产行业发展和繁荣做出了巨大贡献。我们不能否认预售制度在促进房地产行业发展过程中发挥的积极作用,它加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,扩大了企业开发能力。但我们同样也要注意到预售制度带来的法律风险。由于预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有存在时间差,给部分开发商虚假宣传、延期交房、改变规划等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。更重要的是我国相关法律法规也不完善,行政管理不到位。立法上的不健全,法律监督不到位,导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位。政府作为国家公权力的代表,有义务保护购房者的合法权益,有责任保证监管主体的行为规范。完善我国商品房预售的行政监管对于保证房地产行业的健康有序发展有着不可替代的作用。 本文旨在从分析现有商品房预售行政监管相关法律制度的基本内涵和特点出发,比较现有行政监管制度的不足,结合实践中出现的商品房预售纠纷的案例,找出我国商品房预售行政监管法律制度存在的主要问题及引起这些问题的内在原因和解决办法。我国商品房预售行政监管相关法律制度主要有三个,即预售许可制度、预售合同备案登记制度、预售资金行政监管制度。这三项制度对房地产预售活动的行政监管起到了重要的指导作用。首先,预售许可制度规定了要进行商品房预售行为必须符合的一系列硬性条件,包括开发商的主体资格条件及必须取得相应的土地和建设规划的权利证书,但是却对开发商的资格要求不高,也即行业门槛不高从而导致了商品房预售行业的恶性膨胀。提高商品房预售准入制度可以从设立单项资金审核机制、设立开发商诚信评级制度保证行业主体有较高实力和诚信度。其次,预售行政监管的重中之重是对预售资金的监管,由于目前我国预售资金行政监管法律缺乏具体细则,规定过于笼统,也没有明确规定预售资金的监管主体,这就导致实践中监管难度较大。大部分预售款监管制度规定在各地政府规章和地方性法规中,没有统一的预售资金监管法律。只有有明确详细的法律依据才能保证有高效正确的监管行为,明确预售款监管制度的具体内容、确定预售款的监管主体、制定统一的预售资金监管法律是完善我国商品房预售资金行政监管亟待解决的问题。再次,除了对相关法律制度进行分析研究之外,我国行政监管主体内部组织结构也存在着分工不明,组织结构分散的问题。为了更好的发挥行政监管的效果,应当建立各个监管主体之间的协调机制,以及实行严格的问责机制和惩罚机制。最后,目前我国的商品预售市场并没有其他行业中的风险分担机制,导致弱势的购房者承担了较大的市场风险。我国政府也可以建一种房屋预售制度风险担保基金将整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起承担。从而不断完善我国商品房预售行政监管问题。


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