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不动产物权变动研究

黄常青  
【摘要】: 不动产物权变动理论中,包括依法律行为和非依法律行为发生的不动产物权变动两种情形。于前者,我国《物权法》确立了以债权形式主义为原则的不动产物权变动制度,是历史实证分析和该模式内在合理性的使然所至。同时,善意取得制度和租赁物权化对不动产物权变动制度的影响需要从理论和司法实践的层面厘清其内在的关联性。于后者,虽然其不以公示为生效要件,但是,有必要承认此种物权变动的效力。 本文认为,关于物权行为理论,由于转移物权的合意是包含在债权合同之中的,不可能超出债权合同而存在,物权行为独立性是不存在的。所以,我国《物权法》采债权形式主义作为物权变动原则。从公示方法着眼,则以登记生效主义为原则,以公示对抗主义为例外。 不动产租赁物权化对不动产物权变动存在影响,本文认为,应辅之以租赁权公示制度,从而平衡对承租人和受让人的保护。同时,可以通过对承租人优先购买权作一些限制以降低其影响。为了不影响不动产登记的推定力和公信力,本文认为,应该承认不动产的善意取得。 非依法律行为发生的不动产物权变动作为特殊的类型,一般不以公示为生效要件,而是根据法律规定或者事实条件的成就直接生效。笔者认为,有必要承认此种物权变动的效力,因为一般根据公法上的原因发生,其具有极强的社会公示性。 违法建筑作为一种特殊的不动产,其存在已经成为农村城市化进程中的主要障碍。本文认为,无论从我国现行的立法层面还是从理论层面,违法建筑不应当认定为所谓有瑕疵的所有权。


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