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中国房地产市场区域价格运行特征研究

张水峰  
【摘要】:自1998年我国房地产业实行市场化以来,房地产在国民经济中的地位与日俱增,近年来已发展成为我国国民经济的重要支柱产业。房地产业的迅猛发展已给国民经济增长、相关产业的发展以及人民生活质量的改善等方面作出了不可磨灭的贡献,然而,一定程度上也打乱了普通居民的生活秩序和整个社会的和谐氛围。区域发展不平衡导致的房价差异日益增大以及由房地产业本身的强关联性引发的房价及泡沫的扩散效应,愈发引起了人们对房地产调控政策的质疑。这就需要我们在全面客观地认识房地产发展规律的基础上,科学有效地分析房地产价格的区域特性及区域空间运行机制,为此,本文以前人的研究为基础,综合运用多种计量和统计方法对我国房地产市场区域价格运行特征和运行机制进行了分析研究,并反观了我国历年房地产调控政策及其实施效果。本论文主要研究成果如下:(1)简要介绍了本文的研究背景、研究对象、研究目的、研究意义及结构框架,同时还对国内外相关研究成果进行了综合梳理。(2)结合我国房地产市场发展现状,对我国房地产市场主体之间的错综复杂的经济关系进行梳理,以此作为背景来为后面分析我国房地产市场价格区域运行特征提供铺垫。通过对我国房地产市场开发投资、建设规模、土地开发、购房需求、房价涨幅、房地产开发企业运行资金、土地供给等情况进行分析发现了目前房地产市场存在的一些问题。同时,为了正确认清当前我国房地产市场呈现出来的种种现象,还运用博弈方法论从利益最大化的角度对中央政府和地方政府、地方政府和地方政府、房产商和房产商、房产商和购房者、地方政府和房产商之间的错综复杂的经济关系进行了解析。(3)对我国房地产市场价格的区域差异性进行分析研究。由于不同区域以及同一区域不同城市间住房价格波动存在差异,本章首先对房地产价格的总体、区域(按东部一线、东部二线、中部、西部)及不同城市间差异作了分析;然后运用因子分析和聚类分析法探析导致不同区域及同一区域不同城市房价差异的原因,具体做法是首先通过因子分析将众多的房价影响因子进行归类总结并计算出35个城市的因子得分情况,然后依据各城市的因子得分和各城市的房价用聚类分析法将35个城市划分成四大区域,由此,四大区域房价差异的影响因素就确定了。(4)对区域价格联动效应及房价泡沫的空间扩散性进行研究。首先,对房地产价格运行的总体、区域及不同城市的波动特征进行分析,接着将我国35个大中城市划分成7大区域,通过构建VAR模型,利用Johanson协整关系检验和两变量Granger因果检验等方法对这七大区域之间及每一区域内部不同城市之间的房价差异进行研究,然后,将35个大中城市再划分成四大区域(按东部一线、东部二线、中部二线、西部二线)来研究房价泡沫的空间扩散性,先从房地产泡沫之争入手对泡沫的有无进行测度以及泡沫特性进行分析,而后以此作为基础结合模型来研究房地产泡沫的空间扩散机制。(5)研究了我国房地产市场区域房价的空间运行机制。将35个城市按东、中、西部来划分作为研究对象,构建空间杜宾模型来对房地产市场区域房价的空间运行机制进行分析。为了更好地分析问题,文章还从地理位置特征与社会经济特征两个角度建立空间权重矩阵来全面诠释房地产价格区域差异的影响因素以及房地产价格区域联动效应的强弱。(6)回顾了中国近十多年来房地产政策,并对其问题存在的原因进行了分析及其实施效果进行了评价,最后提出了可行性建议:未来楼市应根据不同地区的情况作出更有针对性、更精准的调整;同时,政府在采取调控措施时必须考虑城市间房地产价格的联动性;在对待房产泡沫的态度上,可以借鉴瑞士央行开创的“软示”方法;改革“以GDP论英雄”的官位升迁体制;加快“土地财政改革”,实施房产税,拓宽百姓投资渠道等多方面调控措施,建立起房地产市场稳定发展的长效机制。


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