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房地产估价中资本化率的研究

张晓宏  
【摘要】: 本论文的研究对象是房地产估价中收益还原法使用的重要参数资本化率。资本化率在收益还原法中有着重要的作用,资本化率的微小变动会对评估结果产生巨大的改变,又由于影响资本化率的因素较多,目前确定资本化率的方法存在资本化率界定误差大、收集数据困难、主观性很强和评估的结果缺乏可比较性等特点。这些使得资本化率成了房地产评估风险产生的主要因素之一。因此资本化率的确定直接影响收益型房地产估价的准确性,间接影响资产重组和结构调整的合理性,影响房地产交易各方当事人的合法权益,影响房地产市场的规范性,影响房地产融资风险、房地产税的征管工作等各方面;而且目前,对资本化率的确定方法并不统一,有着多种做法,有时这些做法的估价结果相差极大,因此,对资本化率进行深入研究是非常有必要的。 本研究旨在对传统的确定资本化率的方法——市场提取法进行改进,提出一个基于专家综合评判的方法来确定特定对象的资本化率,利用专家的权威性,运用模糊数学理论来解决选择比较参照的交易实例问题,首先应用贴近度的概念,选择贴近度最大即与待估房地产最相似的可比交易实例,然后再将待估房地产与可比实例的贴近度转化成权重,解决现在评估中存在的主观性强的缺点,最后将其应用在实例上检验其可操作性。 通过综合评估示例比较可以看出,在市场提取法中应用模糊数学,使实例选择和权重确定比传统方法更加合理科学,它避免对问题主观决断且减少了个人感情色彩对评定产生的影响。同时通过对交易实例进行修正,使其和估价对象更加接近,这样得出的结果更能反应实际的情况,基本消除了传统方法所存在的局限性。


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