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基于DEA原理的住宅小区投资效率研究

刘玲  
【摘要】: 针对当前我国住宅小区建设中普遍存在的投资效率过低问题,通过对投资效率的理解,将数据包络分析方法运用到住宅小区建设项目的投资效率研究中,从而为开发商在住宅小区的开发策划,及政府对住宅小区建设项目的评价审批工作方面提供新的思考方式和评价办法。 本研究参考王成秋博士对投资效率的界定:“项目投资所取得的有效成果与所消耗或占用的投入额之间的比率,也就是投资活动所得与所费、产出与投入的比例关系。”对投资所费和投资所得作出了详细的界定。以此为基础,描述了投资效率的价值标准多样性、外部性等形式特征。在投资效率评价的价值标准选择过程中,需要把握好三种均衡:单一价值标准与多元价值标准的均衡,财务价值标准与非财务价值标准的均衡,价值标准与评价指标的均衡。通过对当前各种常用的评价方法的分类汇总和比较,结合本研究的具体情况选择了数据包络分析(DEA)方法作为住宅小区投资效率评价的主要方法。 在论证了运用DEA方法评价住宅小区投资效率的可行性之后,结合住宅小区建设项目的实际情况,总结分析了影响住宅小区投资效率的六大重要因素:土地市场总价值、建安工程费用、配套设施费、外环境投资、智能化投资和项目品牌投入。在此基础上建立了数据包络分析测算模型的投入指标体系;同时对住宅小区建设的产出指标进行分析筛选,以经济效益――住区市场总价值和社会环境效益为产出指标。从而建立起了住宅小区投资效率的评价指标体系和数据包络分析模型。本文选定了20个住宅小区为样本,运用DEAP软件对其投资效率进行测算分析。经过测算,从这20个住宅小区中选出了一部分投资效率相对有效的决策单元,以它们为参照,给出了对其他投资效率相对较低的决策单元的投资分配调整的建议,并从整体上提出住宅小区和谐建设的建议。 通过数据包络分析方法的运用,希望能够对房地产的开发商提供投资决策的借鉴依据,为政府对住宅小区投资项目的评价提供新的思路,从而建立更加完善的评价体系。


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