房地产开发企业持续经营投资决策研究

【摘要】：随着房地产成为我国国民经济的支柱产业之一,房地产业的周期波动对国民经济周期的影响越来越大,而房地产企业的投资决策行为对房地产业周期波动的影响不容忽视,同时持续经营已经成为现代企业的重要课题。所以,研究房地产企业持续经营的投资决策行为有着重要意义。 房地产企业持续经营是指有别于为实施单一项目而设立项目法人的多项目运做、不因项目结束而结束的持续运营的企业经营模式,这种经营模式的特点是企业在决策投资新项目时必须考虑现有资产、企业历史形成的管理模式、营销模式,更重要的是必须考虑企业的长期投资战略。基于此,开发企业持续经营的投资决策是在既定的企业投资战略基础下,结合市场因素和企业自身因素综合判断投资机会的各项经济参数,进而把投资机会与企业现有资产进行整合,以整合效应作为企业投资决策的依据。 在众多企业决策目标中,企业价值增加值比较适合于房地产开发企业持续经营的投资决策。企业价值增加值的指标包括企业管理能力的变化、企业营销能力的变化、企业产品创新能力的变化、企业产品复制能力的变化、企业赢利能力的变化、企业风险水平的变化和企业资金融通能力的变化等七项,企业价值增加值就是这七项指标的加权平均值。围绕企业价值增加的企业投资决策流程再造需建立企业各价值创造环节的人员组成决策小组。 企业的投资战略中,企业的市场定位从企业角色定位和产品定位两方面考虑,投资时机的选择是综合企业生命周期和行业周期波动综合选择,投资区域选择则必须综合考虑区域政策环境、市场化程度、区域的经济发展情况、房地产供求情况以及消费力情况等因素,项目规模不足于影响区域供求情况时的投资规模决策主要依据项目本身的经济性、项目规模大到影响区域总供求情况时的投资规模决策则需考虑过量损失和不足损失的均衡,企业总投资规模可以根据企业的资金边际成本和投资边际收益来决策。 持续经营企业对投资机会的市场价值、开发成本、周期等项目经济参数的分析主要集中于企业自身的因素对项目的影响。在投资机会市场价值的判断中除进行周密的市场研究外,还需结合企业的营销能力进行修正;对投资机会成本的分析也是在进行调查研究的基础上结合企业的具体管理能力进行分析;开