上海房地产市场价格影响因素研究

【摘要】：研究房地产市场价格的影响因素具有重要的理论和实践意义。不仅为企业的生产经营提供帮助，为投资者进行证券投资和产业投资提供支持，而且还可以为政府的市场调控提供参考。 上海房地产市场自1992年正式启动之后，得到了快速的发展，其住宅的销售面积增长起伏比较大，销售价格稳步上升。这期间，上海市对房地产市场出台了一些政策，对房地产市场的调控也进行了一些有益的探索。从1998年取消福利分房之后，上海住宅市场发展迎来了一个新的时期。在2002之后，不仅住宅销售面积大幅增长，其价格也飞速上涨，每年的上涨增幅超过20％，引发了学术界和产业界的讨论。房价，尤其是上海住宅市场的价格，成为人们普遍关注的热点。 房地产市场是否健康稳定不仅关系到一个国家经济的健康发展，金融安全，而且关系到人们生活水平是否能够稳步的提高。房地产价格过高，曾是日本的经济跌入困境的原因之一，已使日本的经济停顿了10年。1997年，发生在东南亚的金融危机与房地产市场有着密切的关系。香港的住宅价格在那次金融危机之后跌幅达到50％以上，经济受到很大的打击。这些都是上海市在发展经济与发展房地产市场所应竭力避免的。 正是在此背景下，论文对上海住宅市场价格的影响因素进行了研究。研究的目的主要是为了解决两个问题：一是影响上海住宅价格波动的因素主要有哪些；一是这些不同的因素是如何影响住宅价格的。论文首先研究了国内外相关的文献与房地产市场的运行机制，分析了国内外房地产市场价格波动的状况，回顾了上海房地产市场的变迁，在此基础上，确定了需要研究的影响上海住宅价格的相关因素；其次分别实证研究了政策对上海住宅价格的影响，供求关系对住宅价格的影响，经济基本面对住宅价格的影响，住宅抵押贷款对住宅价格的影响，以及汇率波动对住宅价格的影响；最后对影响因素进行了综合的分析。论文的全部内容共分为8章，其主要内容和研究创新工作如下： (1) 论文先对房地产的基础理论与模型进行了研究。研究分为四个部分：首先，分析了房地产市场的运行机制及其缺陷；其次研究了泰国、香港和日本房地产市场的逆转过程，并分析了导致市场逆转的影响因素；再次，研究了上海