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社会保障性商品住房问题研究

马光红  
【摘要】:住房问题一直是世界各国政府非常关注的重要问题,住房问题解决得如何关系到社会的稳定,经济的繁荣。随着市场经济的不断发展,我国居民的收入水平和生活质量得到了提高,居民在商品住宅市场货币支付能力逐步增强。但是,不可否认的事实是,城镇居民收入分配不均匀问题也日益严重。目前,我国基尼系数已经超过了国际公认的警戒线。最近几年,大中城市商品住宅价格涨幅较快,价格涨幅已经超过居民可支配收入的增幅,中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化了。伴随着住房制度货币化改革,我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题,在借鉴发达国家住房保障政策的基础上,根据我国居民的居住状况和收入水平,制定了相应的住房保障政策,即实行经济适用房政策、廉租住房政策和住房公积金制度。住房保障政策的实施,在一定程度上解决了城市居民的住房困难问题,其中,廉租住房政策实行货币化补贴,保障目标群体主要是城市中的最低收入、低保群体,在实施过程中,目标群体定位明确、补贴额度合理,廉租住房政策的运作是富有效率的;而作为以售为主的经济适用房,在运作中,由于保障目标群体定位模糊,准入限定标准不明确,开发商违规操作,导致经济适用房保障群体错位、“福利倒置”,经济适用房在运作中出现的问题引起了社会的广泛关注,叫停经济适用房的支持者众多。 本文在介绍国外先进国家住房保障经验的基础上,就我国住房保障政策进行了评析,分析了我国住房保障政策的合理性,不同于国内其他学者的观点,本文作者认为,在商品住宅价格不断提高、土地资源稀缺、居民支付能力较低、城市政府财政支付困难的情况下,取消经济适用房建设,对经济适用房保障群体实行货币化补贴具有相当的难度。基于以上问题的深入思考,本文就社会保障性商品住房(涵盖经济适用房)保障政策实施路径进行了研究。 本文在研究过程中,首先利用城市经济学、经济地理学的理论,对城市居住性土地的利用规律、城市住房的占有规律进行了探讨,主要是用住户的地租竞标曲线来阐述住户对区位的选择、住房的价格空间分布规律、城市住房消费规律等。在此基础上,对社会保障性商品住房开发区位选择及开发边界进行了研究,提出了基于建筑成本价值和位置价值的因素,社会保障性商品房开发应选择位置价值较低的区位,即选择城市边缘、交通便利的区域。 其次,本文利用信息经济学、博弈论对社会保障性商品房开发商开发行为选择、社会保障性商品房准入审核机制进行了研究;参考建设部颁布的住宅建设、住区规划、住宅性能评定、小康住宅标准等相关规范的内容,借鉴美国的商品住 宅性能评定标准和LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)建筑评估体系和欧洲国家商品住宅性能评定标准及评估体系的经验做法,利用层次分析法、模糊数学原理建立了社会保障性商品房前期评价、后评价综合评价指标和评价模型,通过科学性、合理性、前瞻性指标的设置和评价模型的应用,对社会保障性商品房住区进行科学评价,以此评价社会保障性商品住宅小区综合性能所属等级及规划、设计方案的合理性,从而判定开发商的工作绩效。通过前期评价,还可以有效地控制规划、设计方案,避免社会保障性商品房因开发面积超标所导致的目标群体错位。 第三,本文就社会保障性商品房的销售定价、基于居民货币支付能力的住宅有效需求价格、社会保障性商品房一定时期供应量进行了研究。提出了在一定时期内,社会保障性商品房的供应量应该合理,既要能够解决保障群体的住房困难问题,又不能对商品住宅市场产生较大的冲击。本文利用GRNN模型对北京市商品住宅需求量进行了预测,并对经济适用房在一定时期内合理的供应量进行了分析。 最后,对社会保障性商品房租税费问题、住房公积金投资组合及运作流程进行了研究,通过研究表明,为了实现住房公积金的保值增值,降低支付风险,住房公积金应逐步扩大投资渠道。同时,对住房公积金风险防范机制及规范化管理的制度安排进行了研究,借鉴国外养老基金风险投资管理的模式,提出了住房公积金投资组合风险管理可以对不同投资品种采用数量限制模式,或者采用“谨慎人”规则模式。由于我国金融市场发育不成熟,相关的法律和行政监管的经验不足,缺乏管理和运作住房公积金的经验和相关人才,为了避免住房公积金追求高收益而将资产过于暴露某一类资产,危及住房公积金安全,建议在住房公积金风险投资的初期,对不同投资品种采用数量限制模式;随着我国金融市场的不断完善,住房公积金管理的制度化和规范化,经过一定的过渡期后,可以在住房公积金投资管理中采用“谨慎人”规则模式。


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