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基于价值理论的住区开发和谐整合及效率提升研究

武永祥  
【摘要】: 城市化的高速发展,给住宅产业的发展带来了契机,但是过度的固定资产不投资使人们越来越意识到经济均衡发展的重要性。在当前固定资产投资过热的背景下,探索制定城市住区的合理开发战略的理论依据,意义十分重大。 本文以住宅价值研究为基本出发点,对城市住宅小区和谐整合及投资效率提升问题进行了深入研究,并在此基础上对哈尔滨市二十个住宅小区进行了实证研究。 住宅的价值研究以劳动价值理论的住宅劳动价值和效用价值理论的住宅效用价值为基础,分别从住宅经济的生产者、消费者以及市场三个方面探索了住宅价值的理论构成,将住宅的劳动价值、效用价值视为一个联系密切、不可分隔的统一系统。劳动价值是从生产者角度来描述住宅的价值,它是生产者能够承担的住宅交易价格的底线;效用价值是从消费者的角度研究了消费者对住宅价值的评价,也是消费者能否接受住宅市场交易价格的评判标准。在分析各种价值的构成因素时,借助了系统工程的相关思想,通过层次分析法和模糊综合评判的方法建立了住宅效用价值的模型。 在价值理论研究基础上,对住宅小区的开发特点进行了详细的分析,从住宅小区的内部功能结构到住宅的外部环境分析以及住宅市场的供求情况等进行了研究。我国目前城市住区开发建设存在诸多问题,其根源与房地产的住宅产品功能结构、投资结构等住区构成诸要素的不和谐状况有很重要的关系,即在一定的程度上有盲目性,跟随性,住区构成诸要素之间的比例关系不合理。为解决住宅小区开发建设过程中出现的这种问题,在住宅小区开发建设研究中引入了和谐理论。住宅小区和谐性的研究主要是从住宅小区的微观上来考虑,为开发商提供住宅小区项目的前期策划的指导思想,并以此为源头,通过现阶段社会的宏观条件以及项目目标客户的需求确立住宅小区的和谐主题,并由此决定住宅小区的影响要素的构成以及要素之间的相互搭配,使住宅项目能够形成良好的和谐整体。 本文建立了以提升城市住区整体价值为目标的住宅小区和谐系统,通过量化的评价体系的分析对和谐性进行直观的判断,同时找到不和谐的因素进行整合,目的在于能够使开发商的投资更加的有效,对住宅小区的每一个环节和要素的投资都能够更加的科学,最大程度地为有限的投资带来良好的收益。 在住区和谐研究基础上综合考虑对住宅小区价值产生影响的诸要素,本文建立了住宅小区投资效率的评价指标体系,应用数据包络分析(DEA)方法,结合大量案例研究,对众多的住宅小区开发项目的投资效率进行定量化的测算研究,根据测算结果对于那些不能完全达到DEA有效的项目进行修正,以期达到城市住区投资效率的提升。


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