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我国房地产经纪业管理模式研究

陈英存  
【摘要】: 房地产经纪服务业隶属于房地产这一具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。在房地产这样一个信息不对称,不充分的市场中,房地产经纪的信息中介作用更加突出;房地产专业人士的加入,使客户能够及时得到所需的信息,并且在专业人士的指导下,可以迅速的完成复杂的交易过程,大大加速房地产交易;开发商根据房地产经纪公司所提供的市场信息,可以建设出适合客户需求的房屋,能够快速收回大批的开发建设资金,同时使得土地这种稀缺的资源能够得到合理的利用。专业的操作有利于市场的规范,房地产经纪在房地产市场中的积极作用,促进了房地产业的发展并带动了相关行业的发展,从而促进了社会经济的发展。 从理论界、实际操作中对房地产经纪的界定入手,本文重新界定了房地产经纪以及房地产经纪业,认为房地产经纪活动是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经纪活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪以及与房地产交易相关的咨询等营业活动。 本文从我国房地产经纪业现存的诸多问题出发,提出解决这些问题的“一体两翼”框架。“一体”是指主体框架,即行业自律辅以及法制化和社会监管的行业管理模式,包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式。“两翼”是指两个支撑框架,就是信息管理模式框架以及经纪服务质量管理模式框架。 本文的主要研究成果有: 第一,提出我国房地产经纪业综合管理模式的“一体两翼”框架。就是我国房地产经纪业管理模式主体框架与支撑框架相结合的模式。主体框架包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式。支撑框架主要是信息管理模式框架以及经纪服务质量管理模式框架。 第二,提出了行业自律为主的三位一体的行业管理主体框架模式。重新塑造了不同管理主体的关系,理清市场管理体系,澄清不同层次管理主体的权利和义务。“一体”是指主体框架,即行业自律辅以行政管理及法制化和社会监管的行业管理模式,包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式。通过对房地产经纪业行业规制博弈分析,得出一些有价值的结论。 第三,构建具有我国特色的房地产经纪业MLS信息管理模式。借鉴美国MLS运作经验分析了构建我国MLS系统的必要性、可能性与面临问题,指出构建的系统要体现中国特色,同时提出环境优化措施,建立了具有中国特色的MLS系统平台架构,提出我国房地产经纪业MLS系统运作流程的现实选择以及MLS系统建立及运行的基本步骤。 第四,基于质量评估角度提出具有中国特色的房地产经纪业五维度服务质量管理模式。本文借鉴国内外研究成果,建立了我国房地产经纪业五维度服务质量管理模式。在探讨服务质量对满意和忠诚的关系时发现,在服务质量的五个维度中,有形性、响应性、可信赖性和关怀性对顾客满意和忠诚产生了较强影响,安全性影响较弱。印证了质量、满意及忠诚的正向关联,良好的服务质量是顾客满意的基础,并进而决定了消费者形成最终的服务忠诚。 第五,提出房地产经纪服务分解收费模式,包括信息搜寻成本、平均成交成本、平均垄断利润、成交价差额提成。这种结构可以协调房地产交易中的买卖双方以及经纪人的利益,有利于提高经纪人价格激励和效率激励的总效用。


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