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基于实物期权的房地产开发投资决策理论研究

刘涛  
【摘要】: 房地产业是国民经济稳定发展的重要支柱,事关国计民生。然而,由于房地产开发具有长周期、高投入和房价波动大的特点,使得房地产业面临极大的不确定性,存在巨大的风险。高度不确定的房地产开发市场呼唤科学的投资理念,为此,开展不确定环境下房地产投资的相关理论研究具有重要意义。房地产投资的主体是各房地产开发商,他们作出的房地产开发投资决策的科学性与否对市场风险有很大影响,而房地产业的健康发展将影响整个国民经济的持续稳定发展。实物期权,作为一种标准的随机分析技术,适合于分析高度不确定环境下的投资决策问题,依其分析求解过程可分为两种方法:离散时间和连续时间。离散时间方法求解虽然简单直观,但由于其对未来资产价值变化状态的假设过于简单,很难结合具体的市场情况进行分析,连续时间方法则正好相反。所以,本文借助连续时间的实物期权方法对房地产开发投资决策进行系统的理论研究,希望从理论角度探索房地产开发投资的理性决策,为房地产开发商的投资实践提供一个规范参照,从而为房地产市场的持续健康稳定发展贡献绵薄之力。 本文研究的主要内容为: (1)在大量阅读国内外文献基础上,对期权定价理论、实物期权方法以及期权博弈和不完全信息下的研究作了详尽的综述。并对连续时间下的实物期权求解技术作了简明扼要的阐述,且全面总结了用于处理阈值可达性的首次达到时间的相关理论,提出了连续时间下实物期权分析方法的一般框架。 (2)利用连续时间实物期权方法考察不确定环境下的房地产开发投资用地的来源问题,在几何布朗运动假设下分析了农业用地向城市用地的转化,得到了相应的地价结构函数,并用首次到达时间的相关理论分析了城市扩张的平均时间,同时也考虑了税收对转化开发的影响,并通过引入房产开发密度拓展了土地转化开发的研究领域。这一问题特别符合我国房地产开发市场的现状,即房地产业发展迅猛、城市化进程日新月异,大量的农业用地向城市用地转化以满足城市建设的需要,而对这一过程中相关规律的把握是房地产商正确开发投资的必要保障,也是政府作出合理调控政策的前提。 (3)利用连续时间实物期权方法系统地建模分析了不确定环境下的房地产开发商的投资决策。这体现为分别在不完全竞争市场、不对称双头垄断市场和存在噪声的不完全信息市场下对房地产商的开发投资决策进行了理论研究,在考虑建设时间后得到了相应的最优开发阈值,并研究了开发阈值的可达性,分析了开发的平均等待时间;同时,针对房地产开发的特点,在本文的大多数模型中引入了对最优开发密度的分析,因为房地产商作出开发投资决策的时候,在决定何时投资开发的同时一般还要决定开发多少,这一点在其他房地产投资决策模型的分析中常常被忽视。同时,在得到每个模型的分析结果后,不仅利用现实市场的经济现象验证模型的正确性,而且利用模型分析结果去解释经济现象,为开发商的理性决策作出指导,对政府调控房产市场的政策提供理论支持和建议。 本文的创新性主要体现在以下四个方面: 第一,在几何布朗运动假设下利用连续时间实物期权方法对农业用地向城市用地的转化建模分析,考察了不确定环境下的房地产开发投资用地的来源问题。第二,利用期权博弈理论建立了不对称双头垄断市场的房地产开发模型,通过 分别假设成本和需求不对称考虑了不对称双头垄断市场的房地产开发投资决策,给出了完整的不对称动态子博弈完美纳什均衡策略,并分析了其蕴含的经济含义。 第三,根据房产价值由真实需求和投资需求共同决定的特点,利用噪声实物资产理论研究了资产价值本身的不完全信息对房地产开发投资决策的影响。 第四,针对传统实物期权研究中所忽视的最优投资时机的可达性问题,系统评述了首次到达时间的相关理论,并对房地产市场中的最优开发投资时机的可达性及与此对应的平均到达时间进行了深入分析。 总之,本文在连续时间下对房地产开发投资决策进行了系统的理论研究,填补了国内该领域研究的空白,不仅可以为房地产开发商的理性开发决策提供指导,而且可以为政府利用市场经济规律调控房产市场的经济政策提供理论支持,同时也加深了应用实物期权理论处理不确定环境下的投资决策问题的理解和认识。


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