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城市社区商业面积饱和度研究

王琤  
【摘要】:随着我国对于住宅地产宏观调控力度的不断加大,商业地产成为了新的发展热点,社区商业地产作为商业地产的重要组成部分,有着巨大的市场潜力,因此,研究社区商业面积饱和度,探索饱和面积的计算方法,能够有效地帮助社区商业进行前期规划或后期调整,对于学术研究,政府规划,开发商前期策划,投资者投资回报,承租商户实现持续经营和消费者享受方便全面的社区服务都具有重要的实际意义。 本文结合商业地产面积计算方法和商圈辐射力理论,通过文献研究,市场调研,案例分析和定量研究方法,探讨研究社区商业面积饱和度的方法。同时,为了验证模型的可行性和有效性,本文进行了选取上海Z社区,历时3个月,进行600份问卷调研,收集有效收据,最终计算出Z社区零售商业饱和面积数值,对于房地产开发企业和零售企业都具有实际指导意义。 本文第一章介绍研究背景、文献综述、研究意义以及方法和创新点。研究背景为:商业地产在住宅调控下成为新的发展热点:社区商业成为发展重点:我国社区商业发展还存在诸多问题。文献综述中阐述了关于社区商业面积的估算方式。在研究意义方面,本文分别阐述了本研究对于学术研究,政府规划,开发商前期策划,商铺投资者,承租商户的积极意义。 第二章阐述了关于社区商业和商圈辐射力的相关理论。在社区商业理论方面,介绍了社区商业的定义,分类,特点及作用。商圈辐射力方面,介绍了商圈及其构成要素,商圈购买力计算以及五种计算商业空间的方法,包括整体商业空间预测方法,零售商业空间预测方法,雷利的零售吸引力模型结合赫夫概率公式的预测方法,商圈饱和度理论,商业地产适宜及超前预测公式。 第三章介绍了社区商业面积影响因素,和饱和度计算模型。模型的研究思路为:通过市场调研收集数据,计算商圈和社区对于某类业态的有效购买力,结合本商圈已有业态,推算社区潜在可承受商业面积,然后结合经过赫夫模型改造后的布莱克模型,通过多因素综合分析法,利用商圈辐射力理论计算商圈内现有业态对于社区居民的分流能力,即抢夺力,二者结合算出社区某类商业的饱和面积。最后把计算出的各个类型的饱和面积相加,即为整个社区商业的饱和面积。 第四章选取上海市闸北区东北部Z社区进行计算,运用商圈调研,行业调研以及600份问卷调研获得数据,计算得出:Z社区所处商圈的有效购买力为15835.17万元每月,目前商圈最大可承受零售面积为314815平方米,结合Z社区11.2%的有效购买力比重,计算出Z社区最多可承受35259平方米零售面积。由于商圈内已存在多家大卖场和超市,因此,需要计算它们对于Z社区商业的抢夺力。通过600份问卷调研,我们选取了社区周围5家大卖场,结合零售业的21个衡量指标,通过多因素回归分析模型,得到此商圈零售商业对于消费者的14个显著影响因素。假定社区内零售店在此14个方面都处于平均水平的假设条件下,利用布莱克模型,计算出Z社区的零售店对于社区居民具有16.35%的吸引力,即5765平方米,即本社区还可以承受一个中型超级市场。 第五章为结论部分,阐述了文章的研究思路,研究意义和不足之处。 通过本文研究,社区商业饱和面积是能够科学计算的,其中数据的有效收集至关重要,而且对于商圈和社区购买力的计算还可以继续深入研究和细化,从而提高面积预测的准确率。本研究的持续深入对于我国社区商业地产的发展具有重要的现实意义。


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