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农村宅基地使用权流转法律效力研究

常露  
【摘要】:随着城镇化进程的不断推进,现行的农村宅基地使用权流转制度已不能适应当前经济社会的发展。本文以分析人民法院相关案例的裁判为研究起点,整理了我国各地法院对农村房屋买卖合同、农村宅基地使用权的继承、赠与、抵押等效力的认定。笔者发现,法院在对具体案件作出判决时,时有案情相同,却因法官援引不同的法律,甚至会出现援引同一部法律的却是不同的条文,从而作出不同的处理结果的情况出现。笔者结合对现行法以及相关政策的研究认为:首先,对于就目前对农村宅基地使用权取得的身份限制,笔者认为过于严格。笔者赞成农村宅基地使用权原始取得的身份限制,但对于继受取得,认为应允许农村宅基地使用权的取得扩展到非本集体组织成员。同时,笔者认为农村宅基地使用权自由流转在法律方面并不存在障碍,在坚持一户只能申请一处宅基地的前提下,可以让农村宅基地使用权通过继承、赠与、抵押、转让等方式进行流转。其次,根据对司法判例的分析,笔者认为关于农村房屋买卖合同的效力,现行法并没有禁止农村房屋买卖,根据“法不禁止即自由”应认定农村房屋买卖合同为有效合同。国家多次出台的禁止城镇居民购买农村房屋的规定属于政策性规定,不能将此认定为合同无效的依据。对于农村宅基地使用权的赠与,现行法同样是没有明确规定,法不禁止即自由。赠与是合同行为,只要符合《合同法》的相关规定,就应当认定为有效合同。对于农村宅基地使用权的继承问题,并未有明确的规定,更没有明确的法律条文禁止本集体组织之外的人包括城镇居民通过继承的方式取得农村宅基地使用权,因此应当允许以继承的方式取得农村宅基地的使用权。对于农村宅基地使用权的抵押,笔者赞成对于农村宅基地使用权单独抵押的,严格执行现行法的禁止规定;但对于宅基地上的房屋抵押的效力,房屋抵押合同有效,“根据房地一体”原则,农村宅基地使用权附随抵押。最后,笔者就如何完善农村宅基地使用权流转提出了建议。一是完善农村宅基地使用权的用益物权属性,赋予其一定的处分和收益权能。二是完善农村宅基地使用权的立法,对于相互矛盾的法律条文予以修改。三是探索建立农村宅基地使用权流转市场,农村宅基地使用权的自由流转必然会产生一定的新问题,故应该建立规范有序的流转市场,用法律维护土地市场健康运转,从而使农村宅基地使用权流转朝制度化、规范化、法制化发展。四是健全农村其他社会保障制度,从根本上解决农民因失去土地而缺乏保障的困境,解决了农民的后顾之忧,为实现农村宅基地使用权自由流转做好铺垫。


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