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调控政策对房地产市场价格的影响研究

樊琳梓  
【摘要】:房地产业不仅是国民经济支柱产业,也是国民经济基础和先导性产业,房地产行业的健康优质发展,对我国国民经济具有举足轻重的意义。国家现已出台了土地政策、货币政策、财税政策与限购政策共四种类型的调控政策抑制房价过快上涨。为保障调控政策的有效性,房地产市场上同一时期会受到各类调控政策共同作用,组合政策的实施在房地产市场中发挥了一定的作用。精准掌握各个调控政策对房地产市场的作用效果与影响程度是更好的运用调控政策对房地产市场价格进行调控的前提。本文以探究房地产市场价格的影响因素为出发点,建立博弈模型分析房地产市场上各参与主体行为,在此基础上构建房地产市场系统动力学模型,研究各类调控政策对房地产市场价格的作用效果及影响程度。首先,采用灰色关联度分析法从房地产市场需求、供给以及经济环境三个角度探究房地产市场价格影响因素。房地产市场需求因素与房地产市场价格关联度最高,其次为房地产市场供给,经济环境因素与房地产市场价格关联度相对最低。从房地产市场需求、供给及经济环境因素内部来看,供给因素中的开发规模指标与房地产市场价格关联度最高,需求因素中的就业环境指标与房地产市场价格关联度最低。其次,分析各类调控政策作用机理,整理归纳调控政策的历史沿革,明确房地产市场上各参与主体,构建地方政府与房地产开发企业的博弈模型。土地政策主要通过土地供应量与土地价格改变房地产市场供求关系,进而影响房地产市场价格;货币政策主要通过贷款利率与货币供应量对房地产市场价格产生影响;财税政策主要通过房地产开发阶段、交易阶段与持有阶段的税率对房地产市场价格产生影响;限购政策主要通过限制购房资格、购房数量、购房区域、购房贷款对房地产市场价格产生影响。当地方政府采取严格执行调控政策策略的概率大于~*时,房地产开发企业为避免受到巨额罚款应严格遵守调控政策;当房地产开发企业遵守调控政策的概率大于~*时,地方政府可不严格执行调控政策,在节省财政支出的同时,也可确保调控政策的顺利实施。然后,根据各类调控政策作用机理与房地产市场价格影响因素分析构建调控政策对房地产市场价格影响的系统动力学模型,在绘制因果关系图的基础上,完成存量流量图并建立了各变量之间数学关系,分别对2004-2018年、2019-2023年的房地产市场价格、房地产市场需求与供给进行了仿真和预测,系统仿真值在相对误差范围内。2019-2023年,房地产市场价格仍将为增长态势,但供求关系将趋于稳定。最后,运用构建的系统动力学模型进行调控政策模拟实验,通过改变各调控政策的政策参数,对各调控政策的作用效果与影响程度进行分析。在2019-2023年研究期限内,各调控参数涨幅均为10%的情况下,土地政策中土地价格的提高、货币政策中贷款利率的提升以及财税政策中开发税率的提高对房地产市场价格有促进作用,带动房地产市场价格调控值相比预测值年均增长率分别为18.08%,0.77%,1.42%;土地政策中土地供应量的扩大、财税政策中消费税率的提升以及限购政策中二套房首付比例的提高对房地产市场价格有抑制作用,带动房地产市场价格调控值相比预测值年均增长率分别为-0.10%,-0.0002%,-1.10%。通过对各类调控政策作用效果及影响程度的定量分析,为不同的调控目标下的政府决策提供数据支持,并提出相应的改善建议,促进实现市场资源有效配置,保障房地产市场规范、理性运作。该论文有图29幅,表29个,参考文献92篇。


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