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房地产投资风险评价研究

李境知  
【摘要】: 随着我国社会主义市场经济的稳步增长,房地产业因其高投资报酬率以及较强的保值增值能力而成为重要的投资工具之一。同时,房地产投资的高投入、长周期的特点也决定了投资过程具有高风险。房地产投资风险与房地产投资风险评价体系的探索与实践应用已成为一个重要的研究课题,引起国内外有关专家和房地产投资者的高度重视,并已形成了一系列的理论与方法。我国对房地产投资风险研究起步较晚,对投资风险的分析和评估缺乏全局性把握,其风险分析还很片面,投资具有较高的投机成分。因此,对房地产投资风险的科学分析和定量评估已显得十分必要。本文从研究我国房地产投资现状与特点出发,系统分析了影响我国房地产投资的各种风险因素。运用模糊综合评价技术,构建了一种适合我国房地产投资特点的风险评价方法。 首先,我们回顾了近年来国内外对房地产投资主要研究方向、方法和最新进展。针对我国房地产投资过程中的高投机性和片面逐利性,提出对房地产投资风险进行系统分析和科学评价的必要性和紧迫性。 本文通过分析房地产投资的特点及现行主要投资风险的识别、测量、分析与控制方法,提出了构建适合我国房地产市场特点的投资风险评价的总体思路。以房地产建设周期为基础,将投资风险分为投资决策阶段风险、建设前期风险、建设阶段风险、销售阶段风险和使用阶段风险五个阶段的风险。从政策、社会、经济、技术、自然和国际影响以及企业决策、管理、资源等不同角度系统分析了影响我国房地产投资的主要风险因素。根据科学性、完备性、可行性和可操作性和明确性原则,按房地产建设周期筛选出5大类共22个评价因子组成房地产投资风险评价指标体系。运用AHP技术和模糊理论,建立一套适合我国房地产投资特点的房地产模糊综合评价模型。最后在理论分析的基础上,本文通过实证研究,分析了模糊综合评价模型在房地产投资风险分析时的可操作性和有效性,并证明新模型能够良好地综合评价房地产开发项目的风险程度,在预测开发项目风险度方面具有较高的实用价值。


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