收藏本站
收藏 | 手机打开
二维码
手机客户端打开本文

我国度假房地产开发及其规制研究

王建喜  
【摘要】:我国有着十分丰富的自然和文化旅游资源,有漫长的海岸线、高质量的海滩和星罗棋布的湖泊,有众多适合发展度假旅游的山川、温泉和历史文化遗址,为度假房地产开发奠定了坚实的资源基础。随着我国经济快速发展与中产阶级的不断壮大,度假房地产开发的市场条件也趋于成熟。我国目前有各类度假区近200个,度假房地产的开发成为社会投资的热点,各种类型的度假酒店(村)、度假别墅、度假公寓也在全国各地大量涌现。另一方面,中国入世以后,国内的度假市场业逐步国际化,国外著名的度假酒店和度假村集团,开始在中国独资或合资建设或托管各类度假项目。然而,我国的度假房地产开发却存在着局部开发过热、圈地、侵占资源、破坏生态环境、过度开发等不和谐现象,迫切需要政府对度假房地产业发展加以规制,以期保护土地资源、景观生态资源,规范开发和经营行为,促进产业可持续发展。 基于以上考虑,本文以围绕度假房地产开发及其规制问题,对度假房产开发中的若干重要内容展开深入的研究。借助政府规制理论、利益相关者理论和产业组织理论对度假房地产开发展开探讨,引入SCP范式对我国度假房地产市场的结构、市场主体行为和市场绩效进行了分析,度假房地产市场结构分析是基础,度假房地产开发行为分析是手段,改善和提高度假房地产市场绩效是目的,三者相互影响相互制约动态结合。在借鉴国外度假房地产规制的基础上,对度假房地产开发政府规制的必要性、规制的制度供给、度假房地产开发中的利益冲突和政府协调、开发行为的规制、规制优化和政府自身的规制等多方面展开了研究。 论文首先讨论了度假房地产的基本概念,对其内涵进行了界定,包括度假房地产的概念和基本类型,分析了度假房地产的产业特性。构建度假房地产开发与政府规制框架,阐述了政府与市场、市场失灵与政府规制度假房地产的SCP范式。重点对我国度假房地产市场结构的特点、市场主体的竞争行为和市场绩效进行了深入的分析与研究,度假房地产的市场结构主要表现在市场集中度、产品差异性、准入和退出壁垒等几个方面,市场结构决定了市场行为,市场行为以开发商行为、政府行为为主导,市场结构和行为又决定了市场绩效,主要体现在度假房地产开发对地区的经济、社会文化、生态环境的改善等多个方面,反过来市场绩效又会直接反作用于市场行为和市场结构,三者等影响是双向的。开发所产生的绩效对不同利益主体的受益程度有较大差异,从而产生利益分配冲突。通过对利益相关方的利益诉求和社会责任进行分析,阐述了利益冲突的几个表现及其原因,提出利益冲突的衡平机制和政府协调建议,以寻求度假房地产开发的可持续性。在政府规制方面,借鉴了海外度假房地产的开发与规制经验,分别阐述了美国、欧盟、印度尼西亚、中东的迪拜等地在度假房地产规制方面的经验和教训,为我国度假房地产业发展和政府规制提供经验借鉴和启示,据此提出政府规制产业发展方面的基本要求,分析了房地产业规制在政策、法律等方面的制度供给,寻求度假房地产开发政府规制体系的构建。最后以千岛湖度假房地产开发作为案例进行实证研究。 通过理论探讨、比较分析和实证研究,主要得出以下结论: (1)由于度假房地产行业的自身特性,行业的有较高的进入壁垒,开发周期长、资金沉淀量大,对开发的专业性和物业的持续经营管理能力要求更高;度假房产商须自持部分物业,由于资产专用性强,一旦开发不成功或后续经营失败,开发商大量的沉淀资本无法收回,行业的退出壁垒仍然很高。 (2)从全国范围来看,度假房地产市场集中度非常低,但是从具体的地区来说,还属于寡头垄断的市场,开发商与当地政府的合谋以及开发企业间的价格串谋行为还在一定程度上存在,导致资源配置效率下降,造成社会福利损失。度假房地产开发所产生的经济效益非常明显,在社会文化方面所产生的效应具有滞后性,有待进一步观察,但在生态环境的改善方面,开发所产生负面的效应比较普遍,正面效应发挥的不够,政府应重点着力于改善环境绩效。 (3)房地产开发利益共享机制构建是保持房地产开发可持续发展的重要因素社区居民的利益保护是利益冲突的核心。政府必须维护公共资源的公共属性,防止公众资源私有化,维护公共利益是政府的责任。 (4)度假房地产的开发需要大量的土地和稀缺的景观资源,所以度假房产的供给并不可能完全市场化,资源配置的市场失灵为政府干预留下空间。政府应加强度假产业政策扶持力度和行业市场秩序的规范,制止不正当竞争,制造公平市场交易环境。产业政策能够使消费者和经营者减少或避免信息不对称,起到监管、促进和协调的作用;最大程度地创建和维持市场的灵活性,促进产业创新。度假产业政策的制定,应考虑其具有一定公益性,产业规制的导向应转向国民素质提高和提升生活品质。 (5)政府规制的目标是通过市场结构优化和市场行为规范来改进市场绩效,维护景观资源、生态资源的公共属性,保护环境资源、维护公共利益。政府可通过整顿和规范市场、控制度假用地的供给、进行规划控制是政府规制度假房地产的最直接和有效的手段。环境绩效是政府需要强化监管的最重要方面,减低环境的负面影响是政府的职责。经济绩效、社会文化绩效和环境绩效三者的协调发展才是度假房地产可持续发展的根本。政府应加强度假房地产项目的绿色开发、绿色经营的引导,在政策和资金方面加大对绿色节能住宅的研发投入,制定绿色节能住宅的国家标准。


知网文化
【相似文献】
中国期刊全文数据库 前20条
1 夏南凯;上海房地产开发的若干问题和对策[J];城市规划汇刊;1995年04期
2 秦沣;新政下的西部地产[J];新西部;2005年08期
3 王开泳;张宪玉;;分众开发:房地产开发的新动向[J];资源与人居环境;2005年12期
4 樊幻灵;;房地产开发公司核心竞争力的结构探讨[J];生产力研究;2009年19期
5 ;“冷敷”房地产[J];华商;2004年03期
6 ;本刊记者现场报道[J];北京房地产;2005年10期
7 苏继海;;莫让“佣金”变“臃金”——房地产业佣金制度改进方案[J];人力资源;2006年10期
8 牛毅;;国外调控房地产市场政策种种[J];国土资源导刊;2007年02期
9 程旭;;政府管理与房地产市场宏观调控问题研究[J];才智;2009年03期
10 丁向阳;;金马奔腾——访金马房地产(江苏)有限公司[J];中国人才;1993年09期
11 朱林兴,泰金龙;房地产热是该降温了[J];探索与争鸣;1994年02期
12 本刊记者;;市建委主任刘玉麟谈天津房地产综合开发[J];城市;1992年03期
13 王铭三;发展房地产业要靠系统工程[J];建筑经济;1998年06期
14 王新业;;2006房地产:向左走,向右走?[J];经营者;2006年08期
15 乔丽娜;;房地产开发行业的企业环境分析[J];时代经贸(下旬刊);2008年05期
16 龙佳宜;鞠慧雅;;我国城镇化进程中房地产业存在的问题及对策与建议[J];北京房地产;2008年12期
17 陆一;;何为房产和房地产[J];读书;2010年02期
18 ;北京市2001年房地产开发情况和2002年发展思路[J];首都经济;2002年03期
19 陈鸿莉;;郝成松内“秀”晶城[J];安家;2004年10期
20 朱德华;;齐心协力扬帆起航 抓住机遇再创辉煌[J];八桂侨刊;2007年03期
中国重要会议论文全文数据库 前10条
1 韦昶旭;;加入WTO后我国房地产业面临的挑战与对策[A];广西老社会科学工作者协会学术研讨会论文选辑(2002—2004)[C];2002年
2 苏斌;朱效英;;浅议房地产开发和土地市场发育[A];中国土地使用制度改革的研究——中国土地学会1992年学术年会论文集[C];1992年
3 徐珊;;由英特纳房地产开发公司开发的由中建三局东北分公司施工的利用“HAB”粉煤灰小型空心砌块做为填充墙的财富中心组群大厦14万m~2工程的应用[A];第三届粉煤灰在新型墙体材料中综合利用成果交流研讨会资料汇编[C];2004年
4 建设银行天津市分行课题组;关木根;邹四华;;天津市房地产资金与市场的综合研究[A];中国投资学会获奖科研课题评奖会论文集(1995年度)[C];1995年
5 陈智群;;气象房地产开发经营者应具备的素质[A];陕西省气象学会2006年学术交流会论文集[C];2006年
6 罗卫军;;浅议房地产开发企业成本管理[A];第七届中国煤炭经济管理论坛暨2006年中国煤炭学会经济管理专业委员会年会论文集[C];2006年
7 姚旭;贾焱;;哈尔滨轨道交通对沿线土地的影响及对策研究[A];和谐城市规划——2007中国城市规划年会论文集[C];2007年
8 潘京兰;;城市规划与房地产开发关系的研究[A];河南省土木建筑学会2010年学术大会论文集[C];2010年
9 朱咏敏;;关于城市房地产开发的若干思考[A];城市管理世纪论坛2000会议学术文集[C];2000年
10 卢新海;范维正;;开发区房地产与宏观经济发展协调性研究——以某国家级开发区为例[A];建设社会主义新农村土地问题研究[C];2006年
中国博士学位论文全文数据库 前10条
1 郑翔;中国房地产开发用地政府管制研究[D];北京交通大学;2010年
2 王建喜;我国度假房地产开发及其规制研究[D];南京农业大学;2010年
3 郭亚力;房地产投资信托研究[D];厦门大学;2006年
4 金海燕;我国房地产宏观调控政策运行过程研究[D];哈尔滨工业大学;2008年
5 曾龙;中国住房金融风险分析及防范机制研究[D];武汉大学;2010年
6 王安民;房地产定价方法研究[D];天津大学;2007年
7 周丽;中国房地产法律制度的经济学分析[D];吉林大学;2012年
8 刘振聚;城镇居民住房需求研究[D];天津大学;2007年
9 薛小荣;房地产开发企业诚信的博弈分析与对策研究[D];西安建筑科技大学;2007年
10 王川;我国城镇土地供应绩效评价及住房市场监控机制研究[D];重庆大学;2011年
中国硕士学位论文全文数据库 前10条
1 陈瑀;绵阳DC住宅小区项目市场定位研究[D];电子科技大学;2010年
2 罗海宁;房地产投资风险综合对策研究[D];武汉理工大学;2003年
3 侯志国;中国房地产开发项目成本控制分析[D];对外经济贸易大学;2006年
4 王菲;论房地产宏观调控与房地产价格[D];华东师范大学;2006年
5 刘金龙;房地产开发风险分析与对策研究[D];重庆大学;2005年
6 阳志良;房地产市场价格调控法律问题研究[D];西南政法大学;2006年
7 付绍迎;我国房地产开发企业税收筹划的研究[D];南昌大学;2007年
8 谢芳;我国开征物业税的可行性分析[D];武汉理工大学;2007年
9 韦宜耀仪;广西DM房地产开发有限公司发展战略研究[D];广西大学;2008年
10 吕艺芬;武汉东湖开发区房地产开发的经济学分析[D];华中科技大学;2010年
中国重要报纸全文数据库 前10条
1 本报记者 孙滨秦文;王光银带领长城集团在不断创新中发展[N];华兴时报;2008年
2 本报记者 孔颖;心诚打造出的金字招牌[N];衡水日报;2009年
3 主持人 徐晓宇;宋维根:让人民安居 让城市更美[N];锦州日报;2009年
4 市人民政府副市长 张建慧;规范房地产开发经营行为促进房地产业持续稳定健康发展[N];郑州日报;2010年
5 张叶涵;房地产开发与人本精神[N];河北经济日报;2005年
6 本报记者 乔思伟;土地购置热情提升 楼市投资需求较大[N];中国国土资源报;2009年
7 梅肖寒;1000亿:一盘尚待厘清的棋局[N];中国房地产报;2006年
8 本报记者 钟良;海南楼市“双轨制”[N];21世纪经济报道;2010年
9 李婷;借股权置换介入房地产 G顺鑫短期利好长期堪忧[N];中国房地产报;2006年
10 本报记者 商昌斌 孙珩;由“一枝独秀”到“春色满园”[N];贵阳日报;2006年
 快捷付款方式  订购知网充值卡  订购热线  帮助中心
  • 400-819-9993
  • 010-62982499
  • 010-62783978