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论房屋特殊瑕疵的民法救济

陈晓莉  
【摘要】:大陆法系国家的民法中均存在关于物的瑕疵的规定,能影响房屋的价值和导致效用的欠缺和不足者都可以认定为房屋的瑕疵。房屋瑕疵的类型有一般和特殊之分。因周边环境引起的房屋瑕疵,公法限制导致的房屋瑕疵和因风俗习惯、社会观念等造成的房屋瑕疵,均为特殊瑕疵。房屋的周边环境包括房屋所在小区的治安、绿化、车库等配套设施以及房屋的周边建筑、基础设施和环境污染;房屋存在的公法上的限制属于物的瑕疵的范畴,存在公法限制的房屋包括境外机构、个人购买的房屋,小产权房和部队安置房;因风俗观念导致的房屋瑕疵包括凶宅、房屋内有人正常死亡的情况和其他因风俗观念导致的房屋瑕疵的情形。导致房屋特殊瑕疵的行为包括三种:侵权行为、违约行为和侵权行为和违约行为的竞合。对于房屋特殊瑕疵这一重大的可能影响到交易可能性和交易价格的重要信息,房屋的出让方或者出租方负有告知义务。对于交付特殊瑕疵房屋的行为,司法实务中有的法院认为构成欺诈,有的法院认为构成重大误解,还有的法院认为违背公序良俗判决合同无效。笔者认为出卖人或者出租人承诺其房屋具有优良的品质,而其交付的房屋实际上并不具有良好的品质时,受害人不一定非得主张对方构成欺诈,或者己方构成重大误解,因为认定为欺诈或者重大误解时存在举证比较困难以及赔偿范围较小,不能主张减价等问题,而主张违约责任受害人就可以避免上述问题,因此受害人可以让对方的承诺成为合同的内容,因而主张对方违反瑕疵担保义务构成违约。房屋特殊瑕疵会造成房屋的价值贬损,不对其予以法律上的救济违反合同法上公平、诚实信用原则。受有损失的一方可以基于缔约过失请求权主张撤销或者变更房屋交易的合同,并赔偿信赖利益的损失;或者基于违约请求权主张减价、解除合同或者损害赔偿;或者基于侵权要求对方赔偿房屋的贬值损失。


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