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常州经济开发区低效集体工业用地识别及再开发模式研究

张彩萍  
【摘要】:随着工业化和城市化的快速推进,城市用地迅速扩张,土地供需矛盾日益突出。单纯依靠新增建设用地来发展经济的模式已经难以为继,如何有效盘活存量建设用地、提高土地产出率已成为各级政府部门的重点工作。江苏常州经济开发区(以下简称经开区)成立于2015年,按照市政府“一年初见成效、三年大变模样”的要求,正处于快速建设发展期,也面临着用地紧张、土地利用效率不高等困难。因此,转变土地利用方式、盘活存量建设用地、走集约式的发展道路,已成为经开区经济发展的必然选择,以低效工业用地再开发为代表的存量建设用地整合挖潜,则无疑是促进经济产业升级和企业提质增效的重要途径。本文运用定性和定量分析等方法,以经开区为研究对象,分析了低效工业用地识别内涵和识别方法。研究了经开区集体工业用地现状,采用综合评价方法,评价经开区集体工业用地集约利用程度。依据所提出的识别方法,识别了经开区低效集体工业用地,并划分了低效工业用地类型。依据经开区的实际情况,提出了再开发模式,分析了再开发的困境并给出相关的措施建议。本文主要的研究成果如下:(1)分析了经开区集体工业用地现状。统计结果显示:经开区集体工业企业在数量上,以中小型为主,大型企业不多,且集体企业数占比达到70%左右;土地开发强度和各行业用地效益均一般,行业间差距大,需以内涵挖潜为主。(2)评价了集体工业用地集约利用程度。从经开区实际情况出发,利用工业用地普查数据库,采用综合评价方法,按照工业企业所在行业,建立评价指标体系,评价集体工业用地集约利用程度。总体上,经开区50%以上的集体工业用地利用率不高,主要集中分布在通用设备制造、纺织、电气、化工及木材加工业等行业。(3)识别了低效集体工业用地并给出结果。从不符合国家产业政策、符合国家政策但不符合地方产业规划、和低集约利用程度等三个层面,识别低效工业用地,该方法显著特征是:识别的各类标准不交叉。经开区不符合国家产业政策的低效集体工业企业有65家;不符合地方产业规划的企业有32家;低集约利用程度的企业有177家。(4)研究了低效集体工业用地再开发的模式。从实际情况出发,提出再开发的2种模式:产业园区内模式和产业园区外模式。在产业园区内,符合园区产业规划的用地,采用自主升级改造、企业兼并重组和村镇集体经济组织收回、政府征收的方式进行再开发。不符合产业规划的,通过企业转型、或政府征收、或企业搬迁等方式进行再开发。在产业园外,采用向园区集中、“退二进三”、生态修复、发展为旅游用地等方式,实施再开发。再开发过程用好、用足集体经营性建设用地入市试点政策。(5)提出了低效工业用地再开发遇到的困难及对策。再开发过程中面临着:规划衔接不够、政府财政压力大、企业参与积极性不高及相关政策法规体系不完善等问题。因此,需要加强多规合一的实施、统筹土地利用总体规划和城市规划一致性,尽快编制切实可行的低效工业用地再开发专项规划、完善再开发制度、强化资金保障。综上,本研究中低效集体工业用地识别结果及再开发模式符合经开区实际。该研究工作使我们更加加深了对低效工业用地再开发的理解,对低效工业用地再开发等国土资源管理实践工作具有指导意义。


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