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房地产开发企业的成本控制

张勇强  
【摘要】:成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。房地产开发企业的成本控制方面的理论和案例并不多见,一般也仅集中在如何从管理制度上去规范,如何按客观规律办事,已有的一些风险分析和财务成本理论也往往用于项目的可行性研究和财务管理需要,本文第一次将风险分析、财务成本控制、工程管理的科学方法(包括合理的管理模式、制度、可优化的工序等)综合在一起用于房地产开发企业的成本管理之中,并部分地付诸于实践。 本文从房地产商品的特征和房地产开发企业经营管理活动入手,分析成本因素及其控制思路,从风险管理、组织管理、规范化管理和技术创新等方面系统地讨论房地产成本管理的方法,并与效率、质量、工期互相结合。本文的论述共分四部分: 第一部分,房地产开发一般理论探讨 本章首先介绍了房地产概念与行业特性及开发的内涵与特点,其次对投资的基本原理进行了分析的基础上,对房地产市场与土地出让市场的供求均衡及其价格形成规律进行探讨,分析了市场运行机制对房地产价格及成本的作用过程,为研究房地产开发企业成本的控制做了铺垫。 第二部分,论述了房地产开发项目的成本构成及其影响因素。 此部分分析了成本控制主体的构成,详细介绍了房地产成本构成的几个方面及其影响因素。房地产开发成本和费用是指房地产企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费,也包括销售、管理和财务费用。分析成本离不开可行性阶段的风险分析,如果项目根本不可行,成本控制是无从谈起的,而风险分析中对于成本的考虑和分析既是项目论证的关键,又是以后成本控制的指导性意见;同样融资成本、建安造价作为项目实施阶段的控制目标,也是本文关注的内容。 第三部分,论述了房地产开发企业的成本控制的措施。 成本控制措施是本文的重点论述部分。 根据第三部分中风险分析的结果,编制了项目可行性研究经济指标、成本估算表、现金流量及内部收益率、利润测算表、敏感因素的影响等一系列表单;从风险管理方面,找出对融资风险和资金成本的管理控制方法,从组织管理方面,研究合理的单项目和多项目管理模式,找出高效、低成本的组织架构;从规范化管理角度,讨论低成本的优质产品的生产管理方法,一改过去提高质量必须加大成本的做法;同时改进施工工艺,缩短工期也是本文研究的内容,通过技术创新,


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