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基于实物期权理论的房地产开发和销售时机研究

常欣  
【摘要】:在过去20余年的城市发展进程中,房地产行业有着举足轻重的地位。房地产开发商在住宅开发和城镇化建设过程中发挥了重要作用,但也出现了开发商购入土地后不在规定期限开发导致土地空置,以及多批次少供应量延长销售周期等现象。解决开发商这种为了逐利变相延迟供应的行为,需要识别影响开发商进行开发及销售时机决策的主要因素,实物期权理论为解决多因素影响时机问题提供.了理论支持,生存分析模型则是分析该问题重要的经验研究工具。本文基于实物期权理论,运用生存分析模型,结合杭州市2006年1月至2017年3月房地产开发项目及对应地块的微观数据和宏观经济数据,对房地产开发商进行开发时机和销售时机决策的行为进行了分析。本文系统梳理了实物期权理论在房地产投资的理论与实证进展,并对实物期权理论的概念、类型及标准框架进行总结,最后对经验研究模型进行了阐述。基于本文的两条线索:开发商土地开发和项目分期销售时机,根据已有文献进行理论推测并进行实证验证。国外成熟房地产市场的经验研究显示市场不确定性会推迟最优土地开发和销售时机,本文通过对中国市场进行研究得出了不完全相同的结论。对房地产项目开发时机的研究表明,市场不确定性每提高1个单位标准差,土地的开发可能性下降22.19%,但在预期市场情况变差的情况下,不确定性会使最优开发时机提前。期权价值对城市边缘区域影响不显著,对发展迅速的新兴城区影响更明显。与开发时机结果相反,市区范围内,每增加1个单位标准差,销售时机会提前21.83%。销售时机的经验研究结果表明,信息噪声小的子市场相较于噪声大的子市场,销售时机提前的可能性高34.18%,噪声越大,开发商越倾向于分期销售。开工之后,每增加一个单位销售期数,销售时机推迟的可能性增加8.88%。从开发时机和销售时机间的关系看,从拿地到开工的时间越长,立即销售的可能性越高,反之越低,表明房地产开发商在进行开工和销售决策是具有系统性的。开发商的包括项目持时在内的销售行为,对销售价格有显著影响,主城区项目在一定时间点(拿地后1622天)之前,销售价格随时间的延长而增长,该时间点之后,销售价格随时间的延长而降低,非主城区则呈现负效应。因此,解决土地闲置问题,政府应将调控重点放在发展迅速的新兴城区,并根据预期市场形势做出相应调整。解决少量多批次销售的问题,可以通过搭建信息公开透明的平台,调控首期销售之后的分期预售,并将调控重点放在城市边缘地区。最重要的是,不管是针对哪种问题的政策,调控手段应当具有连贯性并把握好时间节点。


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