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城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究

褚超孚  
【摘要】:住房是人类生存的基本条件,只要人类生存一天,就离不开对住房的需要。随着我国城镇住房制度改革的深入,市场机制已经开始对住房领域进行全面渗透,在优化住房资源配置和提高住房资源的配置效率等方面正发挥着基础性的作用。但是由于市场存在着内外部的缺陷,中低收入阶层在居住方面往往表现为支付能力不足。对于他们来说,没有政府的帮助,是不可能解决居住问题或改善居住条件的。经济适用住房和廉租住房是当前我国城镇住房保障体系的重要内容,在解决中低收入家庭住房困难的问题上发挥了一定的作用。但与此同时,在其实施过程中出现了很多问题,这些问题迫切地要求我们对现行的城镇住房保障体系进行全方位的重新思考。因此,解决住房领域的公平问题,加快构建一个更为科学合理的城镇居民住房保障体系与运行机制,已成为在我国构建和谐社会的重大现实问题,迫切需要加强系统的理论研究。 住房保障制度是各国住房政策的核心内容之一。各国政府大多为解决中低收入阶层的住房问题制定了专门的住房发展计划和政策。本文对美国、英国、德国、新加坡等部分国家和地区从住房供应体系、住房补贴模式、房租控制模式、减免税收政策、住房金融政策和住房调控管理机构等方面进行比较研究,从中得到了若干重要的启示。同时,通过文献研究发现,国内外学者分别从微观经济学、消费经济学、福利经济学、公共管理学、社会学和政治学等不同学科领域的视角,对住房保障的理沦依据和保障的模式、水平、方式等方面展开了研究,这些都为本文的研究提供了方法论的理论基础。 在总结前人理论和实证研究以及国外住房保障政策之经验的基础上,本文的主要研究工作是:①通过对浙江省六城市相关部门的访谈和2250份居民家庭问卷调查的统计分析,对我国现行城镇住房保障政策的运行效果进行了较系统的评估;②在分析城镇住房保障体系的目标、原则、理论框架和城镇家庭住房支付能力的基础上,构建了住房保障家庭收入线及保障量预测模型、住房保障规模影响因素相关分析框架模型,提出了住房保障水平倒U型曲线发展的假说;③城镇住房保障模式在浙江省的应用研究,具体内容包括:城镇住房保障动态模式在浙江省的三阶段方案,应用回归分析等方法对2004~2008年浙江省保障型住房的需要量进行了预测,应用相关分析法对城镇住房保障规模的影响因素与保障型住房的供应量和需要受保障家庭的比例之间分别做了一系列的相关分析。通过理论分析和应用研究,本文的研究成果集中在以下几个方面: (1) 调查评估了城镇住房保障政策的运行效果。调查分析表明,在现行城镇住房保障模式与政策运行过程中出现了诸多问题,主要有:政府设计的城镇住房保障政策目标对象覆盖面过宽;住房保障法律和法规建设滞后;经济适用房建设 浙江大学博士学位论文 管理中存在销售对象范围过大,导致主要受益人发生偏差,财政补贴效益流失, 价格太高、面积太大、户型设计不合理等;廉租房体系的建设缺乏明确的日标和 长远规划,思想认识和重视程度不足,工作力度太小,适用对象范围过窄,缺乏 稳定的廉租房源和资金来源渠道等;住房公积金制度设计中存在着公积金覆盖面 窄,资金大量沉淀、使用率偏低,管理不够完善,资金违规使用情况严重,有挤 占、挪用等违规操作等;决策者所设计的城镇住房保障政策具有静态的特点,还 不及考虑随经济社会发展而进行动态调整。 (2)明确界定了城镇住房保障体系的目标和原则。政府在制定住房保障政策 时,其根本目的是弥补住房市场的不足,为中低收入家庭提供基本的住房保障, 从整体上改善人居条件,促进社会的全面进步。具体目标是:建立健全住房保障 制度,通过各种有效的途径和方式,努力解决中低收入家庭的居住问题,分层次 地逐步实现“居者有其屋”,最大程度地满足城镇居民的居住需要。构建城镇住 房保障体系的原则主要有三个:市场导向原则:适度保障原则;动态调整原则。 (3)构建了城镇住房保障家庭收入线确定模型和住房保障量预测模型。通过 国际经验的借鉴,并结合我国的实际情况,运用住房市场购买力法设计了住房保 障家庭收入线模型。假设购房首付比例为30%,贷款期限为20年,城镇居民住 房消费支出占总收入的比率确定为30%,论文设计·了60平方米、70平方米和80 平方米三种家庭住房保障面积标准的方案,对浙江省2004一2008年的住房保障 比例和保障需要量进行了预测。 (4)提出了住房保障水平发展的倒U型曲线假说。城镇住房保障水平倒U 型曲线发展大致分为三个阶段:前住房保障时期、住房保障形成和保障水平土升 时期、住房保障水平回落时期。在浙江省应用研究中,按家庭收入五分法进行分 类,设计了2004一2020年时段中全省城镇住房保障近、中、远三阶段的框架胜 方案。本文认为,从经济学的意义上来分析,经济适用房在很大程度上牺牲了市 场的效率,故对于接近小康社会(GDP达到3000美元)或己进入小康社会的浙 江省而言,经济适用房将作为一个过渡性的历史名字,不久应该退出历史舞台; 而廉租房作为政府全保型住房将永久性地存在,即使进入发达国家行列之后也还 依然需要。在现阶段,浙江省的廉租房供应体系尚处于建立初期,对其重要性的 认识还远远不够,供应量?


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