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城市增长与城市土地、住房价格空间结构演变

顾杰  
【摘要】:随着经济的快速发展,城市以空前的速度增长。惊人的城市发展速度很大程度上归因于渐进式且根本性的土地政策及土地有偿出让使用制度的改革。随着城市土地与住房市场的发育,价格在资源配置中发挥越来越重要的作用。区位一直被认为是影响土地和住房价格最重要的因素,那么在我国经济转轨和城市高速发展时期,区位与土地和住房价格关系如何?经济转轨时期的城市土地与住房价格在空间上的分布形态特征是什么?市场的发展对于城市土地与住房价格空间结构起了什么样和多大程度的作用?城市增长是否影响、如何影响以及多大程度上影响城市土地与住房价格空间结构?哪些城市增长因素引起了价格空间结构的变化以及是如何引起的?位置与价格之间的关系是增强还是削弱了?同发达国家、发展中国家和转型国家相比,中国城市有不同的城市土地与住房价格空间结构吗?本文试图探讨城市内土地和住房价格空间结构随城市增长而演变的问题。 在梳理国内外学者土地、住房价格空间结构相关研究的基础上,论文总结了研究的方法和结论,构建“城市增长—区位优劣—竞租—价格空间差异—价格空间结构”理论框架解释城市增长对土地、住房价格空间结构演变的作用机制。归纳出国外城市增长和土地、住房价格空间结构演变之间的内在规律,并根据我国实情提出了研究假设。再以杭州作为案例城市,利用近十年来土地和住房市场的交易数据(包括344个土地出让数据、356个新建商品房楼盘资料、钱江新城附近2001-2006年3722个住房交易数据和规划地铁站附近1999-2006年12431个住房交易数据),进行了实证的探索研究。通过空间分析技术考察了土地和新建住房价格的空间结构及其十年间的变化;通过多元回归模型估算了各时段土地和新建住房的价格梯度,并分析了其变化的成因。最后,就杭州近十年城市增长的两大表现——新CBD(钱江新城)建设和地铁规划与建设,基于跨期综列数据(pooling data),利用DID model和特征价格模型相结合的方法,构建计量模型进一步深入分析了新CBD和地铁的规划与建设对城市住房价格空间结构的影响。 论文研究得出的主要结论如下: (1)土地、住房价格空间结构的演变,从本质上来看是由于区位优劣变化或预期变化引起的不同地段的土地或住房增值不同引起的。城市增长带来外部性的产生或预期产生,导致区位优劣的变化或预期变化,直接影响着使用者的竞价,由此影响标准宗地和住房在空间上价格差异的程度,即使得其价格上涨幅度不一样,从而致使城市土地、住房价格空间结构的演变。


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