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市场化开发保障性住房视角下的REITs模式研究

胡晓波  
【摘要】:2010年中央政府大规模启动以公共租赁房为主的保障性住房建设工程,以解决城镇困难家庭的居住需求。但现有保障性住房建设主要由地方政府以行政化方式建设,而非市场化开发,致使地方政府难以承担大规模保障性住房建设的资金压力。2009年10月,中国人民银行推出《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》讨论稿,探讨以房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)的方式解决房地产企业融资难题,而此后国务院明确要求REITs试点应结合保障性住房融资需求。但是,REITs试点工作迄今仍无进展,其中主要原因之一,就是脱离我国房地产市场实际情况,与我国保障性住房建设的融资模式难以匹配,不具有可操作性。 本文以市场化开发保障性住房为视角,在分析现有房地产市场融资方式的基础上,从资金供给、投资标的、市场交易、税收以及投资者收益等五个维度,对中国人民银行推出的REITs讨论稿进行较为系统的分析,探讨如何构建满足市场主体融资需求的REITs模式。 通过分析,本文认为,中国人民银行的REITs讨论稿需要多方面的修改:在REITs设立方面,应选择权益型保障性住房REITs并在证券交易所上市;在REITs投资者与投资标的方面,应允许开发期保障性住房作为REITs资产标的,并鼓励机构投资者参与;在REITs税收方面,应给予保障性住房REITs有条件的税收减免优惠。同时,还需要加强REITs的立法工作,推出专项REITs法规等。 在上述分析的基础上,本文提出具体的政策建议,并给出适应我国保障性住房建设融资需求的REITs模式。同时,利用香港市场REITs数据实证分析REITs的收益风险,证明证券市场的权益型REITs符合投资者需求,从证券市场募集保障性住房建设资金具有可行性。


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