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土地发展权及增减挂钩视角下宅基地退出增值收益研究

唐奕钰  
【摘要】:2019年8月,《中华人民共和国土地管理法》修正案通过,指出征收土地应当给予公平、合理的补偿。大量实践用于探索提高土地利用效率、盘活农村闲置土地,一定程度上缓解了城乡用地矛盾,但目前还没有建立起完善的宅基地退出机制,在其退出过程中农户权益得不到较好的维护。如何协调各分配主体之间的利益、合理分配宅基地退出增值收益、建立兼顾公平与效率的收益分配机制等问题,已经成为了当前政策推行的迫切需要,也是农村社会稳定和农业可持续发展的关键因素。文章以农村宅基地为研究对象,在借鉴国内外理论研究成果的基础上,基于梯度理论将浙江省划分为经济发展、地理条件各异的五个样带,以嘉兴市、慈溪市、义乌市、泰顺县及云和县为研究对象,利用回归模型探讨农户宅基地退出意愿的主要影响因素;基于农户意愿,从土地发展权和城乡建设用地增减挂钩角度分析宅基地在就地及异地更新两种不同模式下的增值收益情况;并进一步对不同地区、不同村庄类型下宅基地退出收益分配进行测算;在此基础上为完善农村宅基地退出机制提出相关建议。通过本文研究得到以下结论:(1)农户宅基地退出意愿受到多重因素的综合影响,且各地区影响因素各有不同。慈溪市农户满足于现有生活,其退出意愿与所列影响因素关联不大;其他各地区由于经济发展、地理环境等因素,农户宅基地退出意愿的影响因素各有差异。(2)在宅基地流转实践中,主要存在就地和异地两种宅基地退出模式。各地区就地更新增值收益均遵循空间分布上的距离衰减法则,距离城镇越远的村庄,宅基地退出增值收益越少,且不同经济发展水平、不同地理环境下,宅基地退出增值收益也会有所不同。义乌市因城市发展需要进行异地更新,泰顺县因地质灾害多发实行下山搬迁,云和县对于贫困地区进行异地搬迁。(3)从土地发展权角度构建宅基地退出增值收益分配测算模型,对五个研究区域四种村庄类型宅基地增值收益分配进行测算,测算得到各地不同村庄类型宅基地退出过程农户、村集体、政府及开发商的增值收益分配比例各有不同,测算结果可以为实际退出过程的收益分配提供一定的参考依据。(4)要解决宅基地退出收益分配过程中产生的矛盾,就必须从政策及制度角度入手,需要加快农村宅基地进行确权登记;规范宅基地退出过程管理,增加工作透明度;因地制宜,尊重农户退出意愿;明确土地发展权定位,建立健全的法律法规体系;明确农户收益,构建动态收益分配机制。


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