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土地开发价值因素、营销策略对经营绩效影响之研究

杨明勋  
【摘要】:土地的价值是一个国家经济与社会发展的重要指标,由于土地的不可移动性,其区位条件良好者易形成独占区位,而成为都市里的黄金地段;台湾地区由于地狭人稠,公共建设及工商业迅速发展,造成都市地价急遽上涨,依据众多的实务经验显示,土地开发成本约占不动产相关产品生产成本的6至7成左右,加上土地具有独占性与不可移动性,其个别与区位条件更是决定地上建物价值基础,因此如何评估用以开发不动产之土地价值成为控制成本与产品是否能具有经济价值的重要关键因素。 本研究有别于以往以理论探讨、数理模型分析研究,分为两阶段,第一阶段:以专家问卷调查为基础之层级分析法(AHP),聘请建筑业与不动产中介业等具实务经验者来评估影响土地价格之因素,对现有影响地价的因素做一厘清。其研究结果显示实务界所认为对土地价值影响甚巨的前三大因素分别为「生活机能便利性」、「小区人文环境形象」与「交通便利程度」;而土地所在区域之「交通便利程度」及个别土地「紧邻道路情形」两因素对土地价值也有相当程度的影响,此二因素虽着重在「区域」与「个别土地」交通便利性之差别,但综合而言,均是在指土地周遭环境是否有便利的联外交通。另外以往研究未曾讨论的「嫌恶设施影响程度」与「小区管理与居民关系」等因素,在本研究中在土地价值扮演相当重要的影响角色,值得后续研究者针对无法量化之因素发展衡量指标,以补全研究缺口。 第二阶段:以建筑产业为研究对象,并以台湾省建筑开发商业同业公会会员名册为研究母体,目的在探讨处于新经济时代环境中的建筑业者,对国际化、全球化、自由化之下激烈环境变化里,在营销上的选择应用与经营绩效的差异、最适之营销组合及其对经营绩效的共同成分与策略的核心结构,并以了解产业内影响经营策略最主要的营销策略,另对于提升经营策略,提出对业者营销策略规划上的建议。


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