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关于商品住宅价格影响因素的理论研究与数量分析

庄彬惠  
【摘要】: 从1998年开始至今,房改促进了房地产业特别是住宅业的发展,使房地产业成为国民经济的支柱产业;但在近两年出现了房价上涨,土地资源浪费,金融风险趋增的势态。解决这些问题的关键在于通过政府的有效干预使房地产市场形成合理的住宅价格水平,而这又必须建立在对住宅市场价格形成机制及影响价格因素充分了解的基础上。因此,对商品住宅价格影响因素的研究,是解决当前房地产市场的一系列问题的基础性研究。 本文在对国内外相关文献分析的基础上,从供需关系出发,分别在完全竞争和不完全竞争市场下寻找影响商品住宅价格的供需、宏观及政策因素,构建了商品住宅价格影响因素的理论模型。接着建立了基于结构向量自回归(SVAR)方法的商品住宅价格影响因素的计量模型,通过对福建省1999-2005年房地产市场的实证分析,得到了各影响因素对房价的动态影响:购房者收入、宏观经济和供需差(供不应求时)对房价有一个长期较大的同向影响,地价对房价有一个中期较大的同向影响,房地产资金规模对房价有一个短期较大的同向影响,而购房者对房价的预期以及建筑成本对房价影响较小,是一个短期的同向影响。最后在此分析结果的基础上,从提高有效供给、抑制投机需求、控制信贷规模、稳定地价和税收等方面提出了控制房价持续上涨的政策建议。 本文的创新之处在于:一是较为全面地考虑了影响了商品住宅价格的各种供需因素和宏观及政策因素;二是运用结构向量自回归(SVAR)方法对商品住宅价格的影响因素进行研究,既考虑了各因素间的相互作用,给出了各因素对房价的动态影响路径,又考虑了各因素当期的影响,给出了一定的结构性解释。


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