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房地产税基评估研究

张平竺  
【摘要】: 进入21世纪以后,我国房地产业迅猛发展,这使得房地产税备受人们的关注。2003年,党的十六届三中全会明确提出,要在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。此后,物业税就一直是理论界及实践部门讨论的热点。然而,大多数学者只是将目光集中在物业税税制的设计方面,而忽视了对物业税税基评估的研究。实际上,顺利开征物业税的重要前提之一就是科学确定物业税的计税依据即确定物业税税基的价值,这就使得构建科学的房地产税基评估体系显得尤为重要。 在全球范围内,由于受房地产经济发展和其它有关因素的影响,房地产价格发生经常性地、较大幅度变动已成为人们不可回避的问题,这就给那些采用历史成本作为财产税计税依据的国家和地区造成税收流失和税负严重的不公。而单宗评估方法确定的房地产价值作为计税依据在房地产税制和税收征管中则存在征税成本较大,且不利于地方政府正确评价地方财源等问题。从世界各国情况看,财产税制较为完善的国家和地区中确定不动产的税基价值,大多是以经评估确定的房地产税基价值作为房地产税的重要计税依据。例如,美、英、德等成熟市场经济国家和立陶宛等发展中国家和地区都相继采用以批量评估方法为主的评估方法来对房地产税基进行评估。他们共同的做法是设立独立的评估机构和专业的评估人员,使用计算机辅助手段对房地产税基进行批量评估的方法,并相应建立房地产税基评估制度和体系。相比之下,我国在房地产税基评估方面才刚刚起步,目前尚未建立房地产税基评估制度和体系。因此,在充分借鉴这些国家有益经验的基础上,构建符合我国实际情况的房地产税基评估体系就具有重要的理论意义和现实指导意义。 本文主要是运用房地产评估理论,通过采用定性分析和定量分析相结合、规范分析、案例分析、比较研究等多种研究方法,深入分析了我国开展房地产税基评估存在的问题及可行性,在吸收国外有益经验的基础上,较为系统地提出了建立和完善我国房地产税基评估制度体系的具体建议。全文共分6个部分。第一部分导论,主要介绍论文选题的背景与研究意义、国内外研究的文献综述及本文的研究方法与逻辑框架;第二部分我国房地产税基评估现实基础分析,从分析我国现行房地产税制存在的问题及原因出发,探讨了我国开展房地产税基评估的必要性和已具备的现实条件;第三部分房地产税基评估基本框架分析,主要包括房地产税基评估的内容分析及其与房地产估价的比较,以及房地产税基评估管理体系;第四部分境外房地产税基评估实践及经验借鉴,通过对境外房地产税基评估采用的方法和组织形式的分析,总结其对我国房地产税基评估的借鉴和启示;第五部分房地产税基批量评估方法分析,主要分析房地产税基批量评估的内容和评估软件系统及数据新型工具的应用;第六部分构建我国房地产税基评估的有关思考,主要对我国房地产税基评估的法律制度、行为主体、内容与程序及申诉制度等方面提出一些建议。


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