收藏本站
收藏 | 手机打开
二维码
手机客户端打开本文

中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究

王吓忠  
【摘要】: 近年来,中国住宅商品价格整体升温,部分地区呈现过热现象,市场出现了投资增长过快、供给结构不合理、房价涨幅过大、空置面积却不断增加等涉及产业健康发展的问题。与此同时,中国楼市也经历了种种政策“过山车”,先是土地的“8?31大限”,后有“国八条”和七部委下发的“意见”以及银行“按揭”贷款利率的不断调高,再有2006年的“国六条”,等等。在政策洗礼下的中国楼市是否真的实现了预期的宏观调控效果?当然,要实现中国楼市健康稳定有序的发展,需要有个过程,但就目前来看,政策高压下的房价增幅尽管有所回落,而上涨势头依然不减,投机性购房有增无减,保障性住房与土地供给缺位,供给结构矛盾仍然突出,多数居民还是面临买房难的问题。显然,中国各城市住宅价格的快速上涨已经不能很好地用经济基本面和供不应求来解释,历史数据分析也显示出住宅价格已经极大地偏离了长期均衡值,中国的住宅市场已处于相当程度的市场失灵和价格失效的状态。 产业管制及其价格规制是基于市场失灵下的政府干预行为,是市场经济的辅助功能,旨在使市场回归正常、理性的运行轨道。我国房地产市场发展的好坏对老百姓的安居乐业至关重要,但是住宅市场近几年发展得既不适宜“安居”,又不适宜“乐业”,这与地方政府在土地供给上的价值取向与住宅市场供给结构失衡等不无关系。当前,政府是否应该规制住宅市场,遇到了来自理论界和实践部门的不同声音,以为价格管制或规制属于计划经济,不是市场经济,我们不应该干预开发商的产品供给与定价行为,这种观点在住宅市场利益集团的强化下,形成了市场的控制力量,对政府产业规制政策的制定和实施造成了负面影响。由于认识上的不统一,政府出台的住宅市场规制政策不到位,或者一些可行的产业规制措施也远未达到预期的效果,甚至导致政策的失效与规制的失灵。为此,我们有必要从理论上系统梳理房地产市场失灵的现象与成因,探究住宅产业微观规制机理,充实住宅产业经济规制理论与方法,为政府的住宅价格经济规制提供坚实的理论基础和可操作性的建议,以利于调整我国住宅产业规制政策,改善产业的监管手段和管理方式,改变以往“不管就乱,一管就死”的状况。 本文探索如下几个方面以求有所创新:(1)以规制经济学和产业组织理论与方法为指导,全面系统地研究中国住宅市场政府经济规制机理,结合住宅市场价格形成与博弈的新特点,深入剖析中国住宅市场价格经济规制的现状、缘由、土地供给、垄断市场结构、信息不对称以及限价房和保障性住房价格规制等问题。在此基础上,设计政府规制架构和各类型住房的价格经济规制模型,研究力求贴近中国住宅市场实际,实证分析更具有现实针对性。(2)综合运用博弈模型模拟中国住宅市场经济现实,分别构建中央与地方政府、政府与企业、企业与企业以及企业与消费者之间的价格博弈模型,首次利用博弈模型详细分析土地的组合供给规制均衡、信息不完全房价博弈与规制的序贯均衡以及限价房“两竞两限”激励性价格规制均衡等,以新的视角探求住宅价格的形成机理与政府价格经济规制政策的有效性。(3)首次从规制立法、规制机构设置、规制监督体系和规制资金等方面设计基于市场经济体制下的转型期中国住宅市场相对独立的政府经济规制架构。(4)首次构建商品住宅价格二元规制模型和限价房“两价”激励性竞价模式,并重构了保障性住房价格规制模型。 本文研究的主要观点与结论如下:(1)中央政府从全社会政治经济大局出发,应限制地方政府自身利益在土地市场上的无限膨胀,博弈均衡须采取组合式供给地价规制方式,以实现地价的平稳增长。(2)住宅市场的垄断结构与产品差异性,导致市场呈弱价格竞争特性,通过大量供给住宅商品达到降价的政策是无效的,它只会带来更多的空置面积和更低的入住率,并给市场埋下供给过剩的隐患。(3)住宅市场的信息不对称导致市场参与各方极具价格上涨偏好,房价、住宅品质以及成本关系脱节,市场呈现非理性混合均衡状态。为使市场出现房价博弈的良性序贯均衡,政府应加大打击利用信息资源谋取暴利的力度。(4)针对住宅市场失灵现状,政府必须注重长效规制机制建设,建立住宅产业经济规制法律体系和组织架构,对住宅商品市场实行“二元”价格经济规制,以防止价格泡沫的生成。(5)必须通过立法和制度设计,构建面向中低收入者的住房分类供应制度,以解决住宅市场供给结构失衡等问题。(6)应构建基于特许开发权竞标的限价房两段式竞价经济规制机制,探索多种形式的限价房和保障性用房价格与费率经济规制方式,确保住宅建筑质量等。 由于论文涉及问题较多,囿于本人学识水平,纰漏难免,有待今后进一步研究改进。


知网文化
【相似文献】
中国期刊全文数据库 前20条
1 叶林红;论风景名胜区的政府规制[J];北京第二外国语学院学报;2003年01期
2 张贵川;;关于张家口住宅开发市场的思考[J];河北建筑工程学院学报;2008年02期
3 赵博;浅论我国风景名胜区的政府规制问题[J];中国物价;2003年09期
4 方也;;市场预测——停止福利分房后住宅市场将怎样变化[J];城市规划通讯;1998年15期
5 李花卉;江文锋;;公共旅游资源市场化经营的政府规制研究:问题与对策[J];中国商界(下半月);2009年05期
6 王海;;西方传媒市场的规制问题刍议[J];新闻界;2006年01期
7 郑捷;张崎;;对当前我国住宅市场的若干判断[J];中国房地产金融;2009年04期
8 本刊记者;;房开呼声:“明补”经济适用房[J];贵阳文史;2009年04期
9 孙斌艺;;住宅市场的微观结构:关于教育因素对上海住宅价格影响的计量经济分析[J];财贸经济;2008年09期
10 清议;;住宅市场的冲突与和谐——影响百姓住宅消费的要素分析[J];数据;2005年12期
11 ;北京市国土资源和房屋管理局2002年国有土地使用权出让情况(三)[J];北京房地产;2004年01期
12 尹中立;;二○○六年房地产政策展望[J];西部论丛;2006年04期
13 ;表情[J];理财杂志;2008年12期
14 梁学斌;;地产“牛市”将长期向好[J];房地产导刊;2007年Z3期
15 潘宇舟;;彰显高品质 寻求低价位[J];城市开发;2008年18期
16 桑荣林;;当前我国住宅市场面临的主要矛盾及其发展思路——在’99中国住房发展论坛上的演讲[J];上海房地;1999年07期
17 房文;影响住宅市场发展的五大金融问题[J];中外房地产导报;2003年22期
18 刘颖;张平宇;李静;;长春市区新建住宅价格的空间格局分析[J];地理科学;2011年01期
19 张元端;;2008年1~2月房地产与住宅市场走势浅析[J];住宅产业;2008年04期
20 高炳华;;住宅市场博弈分析[J];华中师范大学学报(人文社会科学版);2008年05期
中国重要会议论文全文数据库 前10条
1 苏斌;朱效英;;浅议房地产开发和土地市场发育[A];中国土地使用制度改革的研究——中国土地学会1992年学术年会论文集[C];1992年
2 徐珊;;由英特纳房地产开发公司开发的由中建三局东北分公司施工的利用“HAB”粉煤灰小型空心砌块做为填充墙的财富中心组群大厦14万m~2工程的应用[A];第三届粉煤灰在新型墙体材料中综合利用成果交流研讨会资料汇编[C];2004年
3 罗卫军;;浅议房地产开发企业成本管理[A];第七届中国煤炭经济管理论坛暨2006年中国煤炭学会经济管理专业委员会年会论文集[C];2006年
4 姚旭;贾焱;;哈尔滨轨道交通对沿线土地的影响及对策研究[A];和谐城市规划——2007中国城市规划年会论文集[C];2007年
5 丁湘城;何波;;重庆市保障性住房建设规划初探[A];生态文明视角下的城乡规划——2008中国城市规划年会论文集[C];2008年
6 李君兰;白鹏;宋彦;;轨道交通建设对城市开发和土地利用的影响——以深圳福田区为例[A];城市规划和科学发展——2009中国城市规划年会论文集[C];2009年
7 何俊;;房地产商标权保护现状分析[A];2009中华全国律师协会知识产权专业委员会年会暨中国律师知识产权高层论坛论文集(上)[C];2009年
8 张暖;赵艳珍;乔相飞;;虚拟现实在房地产领域的应用[A];中国测绘学会第九次全国会员代表大会暨学会成立50周年纪念大会论文集[C];2009年
9 朱铎军;;房地产开发企业偿债能力的初步评价[A];纪念房地产开发会计学术委员会成立十周年论文集[C];2004年
10 熊方军;;基于AHP的房地产开发商贷款风险评估[A];中国灾害防御协会风险分析专业委员会第二届年会论文集(一)[C];2006年
中国博士学位论文全文数据库 前10条
1 王吓忠;中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[D];厦门大学;2007年
2 刘朝晖;中国城镇住宅市场问题研究[D];华中农业大学;2000年
3 孙璐璐;近期我国城市住宅价格波动与政府宏观调控[D];西南财经大学;2006年
4 方梅;房地产市场与城市经济协调发展研究[D];华中科技大学;2006年
5 陈淑云;我国住宅市场发展过程中的需求主体行为研究[D];华中科技大学;2007年
6 屈晓华;论政府规制与企业反应[D];四川大学;2003年
7 闫国平;上海房地产市场价格影响因素研究[D];同济大学;2007年
8 顾斌;上海房地产市场政策变迁与持续发展研究[D];同济大学;2006年
9 崔新明;城市住宅价格的动力因素及其实证研究[D];浙江大学;2003年
10 于国安;政府规制、政府职能与公共物品供给效率研究[D];山东大学;2005年
中国硕士学位论文全文数据库 前10条
1 李锋;Hedonic模型在建筑经济分析中的应用[D];太原理工大学;2010年
2 高兴海;北京商品住宅市场供需关系研究[D];浙江大学;2006年
3 宋俊芳;中低收入家庭住宅供需市场研究[D];山东师范大学;2008年
4 贺亮;中国房地产住宅市场统计指标体系研究[D];南京林业大学;2008年
5 薛晓黎;住宅价格影响因素及太原市实证研究[D];山西财经大学;2007年
6 陈素理;我国住宅价格研究[D];重庆大学;2004年
7 陈津川;国有房地产开发企业战略管理研究[D];天津大学;2008年
8 杜燕霞;西安住宅市场空置及运行分析[D];长安大学;2007年
9 姜晓春;我国住宅市场供求的非均衡计量分析[D];吉林大学;2011年
10 袁永坤;西安市经济适用房现状分析与发展战略研究[D];西安建筑科技大学;2006年
中国重要报纸全文数据库 前10条
1 本报记者 张文敬;让中低收入者都住上房子[N];联合日报;2006年
2 汪利娜;空置面积上升背后的几种可能[N];中国房地产报;2006年
3 吴一萍;促进住宅市场健康发展的对策研究[N];大连日报;2007年
4 记者 祁正华;1~2月房地产新开工面积下降32.4%[N];福州日报;2006年
5 记者 张义杰 通讯员 王怡兰;我省房地产市场呈现四方面特征[N];河北日报;2006年
6 宋蕾;房价分歧在3月 “保障”跌“市场”涨[N];第一财经日报;2008年
7 本报记者 向军;限价房淡出[N];中国房地产报;2009年
8 记者 谢然浩;经济适用房政策不能动摇[N];经济日报;2000年
9 记者 拓玲;住建部专家为西安房企支招[N];西安日报;2011年
10 早报地产评论员 杨羚强;政策威力两年后见效[N];东方早报;2007年
中国知网广告投放
 快捷付款方式  订购知网充值卡  订购热线  帮助中心
  • 400-819-9993
  • 010-62982499
  • 010-62783978