中国大陆与澳门地区土地出让、转让及征用制度比较研究

【摘要】： 本文是比较中国大陆和澳门两地的土地出让、转让及征用法律问题。 首先略述中国大陆和澳门两地的法律渊源有何不同。继而分析中国大陆和 澳门经济背境的差异，从而比较中国大陆和澳门两地土地出让、转让及征 用法律问题，互为参考，互相借鉴，从而择取可供澳门土地出让、转让及 征用法律制度参考借鉴之处。 在比较分析中国大陆和澳门两地的土地法律问题之前，先讨论两地土 地制度的历史发展和沿革。其中包括中国大陆土地由土地私有制，到1949 年后逐步建立了城市土地公有制，其后经历种种变迁发展至土地可以出让 及转让，逐步建立土地市场，土地开始进入市场经济。澳门土地制度的发 展，则从1887年12月1日中葡双方在北京签署了《中葡和好通商条约》 从而使澳门沦为葡萄牙的殖民地后，葡萄牙人在澳门逐步推行殖民式的统 治，并将其法律强制实施於澳门，奠定了澳门1887年至1999年的土地制 度的特征。 本文第三部分，比较中国大陆和澳门土地使用权的取得方式。两地选 择土地承批的方式基本相同，分别是协议，招标和拍卖三种方式。而两地 政府土地使用权的批出多采用协议方式。不同之处在於，中国大陆土地使 用权的取得尚有行政划拨，而澳门还有土地所有权的出售。 第四部分，述及中国大陆和澳门土地使用权取得期限及终止方式。中 国大陆根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 规定，订定土地使用权的使用期限。澳门则由于1999年回归祖国，土地 使用期限审批至2049年12月19日为止。至此以後，则须跟随中国政府 订立的房地产政策。关於土地使用权的终止，两地也大致相同，主要是土 地使用期限届满，或政府依照整体规划提前收回土地使用权。中国大陆还 包括因发生土地灭失，如因水灾等原因；受让人违反出让合同或城市规 划；土地所有者与土地使用者一致同意终止合同等情形。 中圆大隆舆澳阴地遥土地出攘、搏滚及征用制度比校研究 第五部分，比较中圃大睦和澳阴雨地所制定的仁地征用制度，雨 地封征毛制度很渭一致，均稼焉“土地征用”。由转被征用上地的 所有榷不同，所以二者土地征用特性既有相似之虚，亦有不同的地 方，其中最大不同虚是二中酬大座方面有明薰的强制性，因其土地 征用不是以市塌上赞方合意的方式取得，而是不简被征用土地的所 有人是否同意，依照法定程序征用土地。澳明法律霎大陵法律系， 封私人所有灌的取得有最格限制，通在土地征用制度也不嚣看到， 其土地征用是以市塌上赞方合意的方式取得。 最俊，通遇比较和分析中圃大隆和澳阴土地出攘、搏滚及征用的法律 简题，及借夔粼近袒酒登蓬地匾土地立法握麟，提出完善澳阴土地出滚、 搏滚及征用制度的礴想。