基于动态折现率的房地产企业品牌价值评估研究

【摘要】：进入二十一世纪以来,房地产行业随着我国经济的飞速发展跨入黄金时代,现今全球经济形势日益复杂化、严峻化,房地产行业也逐渐步入稳步调整期以适应我国经济“新常态”发展。行业调整使得房地产企业之间的竞争日益白化,在中小房地产企业占据多数的我国,房地产企业之间的兼并的常态化发展,房地产商品市场细分的出现,房地产企业轻资产模式的推出等众多因素的涌现,为房地产企业品牌资产的管理及评估作价提出了更高的要求。在现有房地产企业品牌评估研究的基础上,本文先对品牌及其研究现状、各个评估方法优缺点进行详细比较,发现无论是现有的理论研究还是在评估实务中,对品牌资产折现率都没有做出动态反映,使得品牌资产评估过程并不能完全体现企业发展情况。考虑到评估结果大多用于品牌交易或者作为品牌管理的依据的实际,本文选择收益法作为房地产企业品牌价值评估的基础模型,主要对折现率进行动态改进,提出基于动态折现率的品牌价值评估综合模型。本文依据折现率的定义将其分为两个部分分别处理。无风险报酬率使用Nelson-Siegel模型构造随时间变化的序列。考虑到数据的易获取性和简便性,本文采用使用GM(1,1)模型预测房地产行业平均净资产收益率动态变化,并计算风险报酬率部分。为弥补采用行业数据而忽视被评估企业特殊性的情况,建立房地产企业品牌价值风险系数评价体系,运用模糊综合评价法得出品牌风险系数β。最后建立评估综合模型。通过对金地集团实证分析,本模型具有可操作性,评估结果科学合理。